Η εικόνα που συχνά παρουσιάζεται για τη βραχυχρόνια μίσθωση ως έναν κλάδο που αναπτύχθηκε εις βάρος των ξενοδοχείων δεν επιβεβαιώνεται από τα στοιχεία της νέας Μελέτης Φέρουσας Τουριστικής Ικανότητας του Δήμου Αθηναίων.
Αντίθετα, τα δεδομένα της περιόδου 2018-2025 δείχνουν ότι η ανάπτυξη των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης και του ξενοδοχειακού κλάδου κινήθηκε παράλληλα, μέσα σε ένα περιβάλλον συνολικής ενίσχυσης του αθηναϊκού τουρισμού.
Η μελέτη του Παρατηρητηρίου Βιώσιμου Τουρισμού της Αναπτυξιακής Αθήνας αποτυπώνει τη σημαντική αύξηση της τουριστικής δραστηριότητας στην πρωτεύουσα μετά την πανδημία, αλλά ταυτόχρονα προσφέρει μια πιο σύνθετη εικόνα για τη θέση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στον τουριστικό χάρτη της πόλης.
Airbnb και ξενοδοχεία μεγάλωσαν μαζί
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία για τις κλίνες, καθώς αποτελούν το πιο συγκρίσιμο μέγεθος μεταξύ δύο διαφορετικών μοντέλων φιλοξενίας.
Σύμφωνα με τη μελέτη, οι κλίνες των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν από 56.956 το 2018 σε 70.460 το 2025, καταγράφοντας άνοδο 23,7%.
Την ίδια περίοδο, οι ξενοδοχειακές κλίνες αυξήθηκαν από 28.045 σε 35.229, σημειώνοντας αύξηση 25,6%.
Με άλλα λόγια, η αύξηση της δυναμικότητας των δύο κλάδων ήταν σχεδόν αντίστοιχη.
Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αναπτύχθηκε ως υποκατάστατο των ξενοδοχείων, αλλά αποτέλεσε μέρος της συνολικής διεύρυνσης της τουριστικής προσφοράς της Αθήνας, η οποία την τελευταία επταετία προσέλκυσε σημαντικά περισσότερους επισκέπτες.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στον αριθμό των μονάδων. Οι μονάδες STR αυξήθηκαν κατά 33,5%, ενώ οι ξενοδοχειακές μονάδες κατά 29,1%.
Ωστόσο, η σύγκριση των μονάδων απαιτεί προσοχή, καθώς πρόκειται για διαφορετικά μεγέθη: ένα ξενοδοχείο αποτελεί μία ενιαία μονάδα με πολλά δωμάτια, ενώ ένα κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης συνήθως αντιστοιχεί σε μία αυτοτελή κατοικία ή διαμέρισμα.
Για τον λόγο αυτό, η εξέλιξη των κλινών αποτελεί πιο αντιπροσωπευτική αποτύπωση της πραγματικής δυναμικότητας.
Τα Airbnb εξαπλώθηκαν στον αστικό ιστό
Η μελέτη επιβεβαιώνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης από τα ξενοδοχεία.
Ενώ οι ξενοδοχειακές μονάδες παραμένουν περισσότερο συγκεντρωμένες στις παραδοσιακές τουριστικές περιοχές, τα STR έχουν μεγαλύτερη διασπορά στις γειτονιές της Αθήνας.
Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι:
- Εμπορικό Κέντρο
- Ψυρρή – Κουμουνδούρου
- Μοναστηράκι – Πλάκα
- Μακρυγιάννη
- Κουκάκι
- Βεΐκου
- Καλλιρρόης
- Εξάρχεια
Ιδιαίτερη αύξηση καταγράφεται στο Εμπορικό Κέντρο, όπου τα STR σχεδόν τριπλασιάστηκαν την περίοδο 2018-2025, αλλά και σε περιοχές όπως το Κουκάκι και τα Εξάρχεια, όπου η τουριστική δραστηριότητα επεκτάθηκε τα τελευταία χρόνια.
Παράλληλα, η μελέτη δείχνει ότι η ανάπτυξη των STR συνδέεται έντονα με την πρόσβαση στα μέσα μεταφοράς, καθώς μεγάλο μέρος των καταλυμάτων βρίσκεται κοντά σε σταθμούς μετρό ή ηλεκτρικού.
Οι περιοχές με ξενοδοχεία
Τα ξενοδοχεία διατηρούν πιο συγκεντρωμένη παρουσία στον αστικό ιστό.
Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση ξενοδοχειακών μονάδων είναι:
- Εμπορικό Κέντρο
- Μοναστηράκι – Πλάκα
- Ψυρρή – Κουμουνδούρου
- Άγιος Κωνσταντίνος – Πλατεία Βάθης
Η εικόνα αυτή αποτυπώνει δύο διαφορετικά μοντέλα ανάπτυξης: τα ξενοδοχεία επενδύουν κυρίως σε μεγάλες τουριστικές ζώνες, ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση αξιοποιεί το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα και διαχέει την τουριστική δραστηριότητα σε περισσότερες γειτονιές.
Άλλον αριθμό Airbnb δίνει η ΑΑΔΕ
Σημαντικό στοιχείο για τη συζήτηση γύρω από το μέγεθος της αγοράς αποτελεί και η διαφορετική καταγραφή του αριθμού των καταλυμάτων.
Η μελέτη αναφέρει 18.769 μονάδες STR στον Δήμο Αθηναίων το 2025, με βάση στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ που προέρχονται από τη βάση δεδομένων Lighthouse και αφορούν ενεργές καταχωρίσεις στις πλατφόρμες.
Ωστόσο, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα οποία καταγράφουν τα καταλύματα που έχουν ενεργό Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δηλωμένα εισοδήματα, δείχνουν διαφορετική εικόνα: 14.622 ενεργά καταλύματα στον Δήμο Αθηναίων.
Η διαφορά προκύπτει από τη διαφορετική μεθοδολογία: οι πλατφόρμες καταγράφουν διαθέσιμες αγγελίες, ενώ η ΑΑΔΕ αποτυπώνει καταλύματα με πραγματική φορολογική δραστηριότητα.
Η αναστολή νέων εγγραφών επιβράδυνε την αύξηση
Η μελέτη εξετάζει και την επίδραση της αναστολής νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα.
Τα στοιχεία δείχνουν σημαντική επιβράδυνση της αύξησης των STR στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το μέτρο. Από αύξηση 18%-20% την περίοδο 2023-2024, η μεταβολή περιορίστηκε σε 1,7%-5,4% την περίοδο 2024-2025.
Το εύρημα αυτό δείχνει ότι το μέτρο περιορίζει τη δημιουργία νέας προσφοράς, χωρίς όμως να επηρεάζει το υφιστάμενο απόθεμα καταλυμάτων.
Η Αθήνα δεν είναι πόλη υπερτουρισμού
Παρά τις πιέσεις που καταγράφονται σε συγκεκριμένες περιοχές του κέντρου, η ίδια η μελέτη καταλήγει ότι η Αθήνα συνολικά δεν έχει ξεπεράσει τα όρια ώστε να χαρακτηριστεί πόλη με φαινόμενα υπερτουρισμού.
Το πρόβλημα, σύμφωνα με τους μελετητές, αφορά κυρίως συγκεκριμένες γειτονιές με υψηλή συγκέντρωση τουριστικής δραστηριότητας.
Παράλληλα, η μελέτη σημειώνει ότι απαιτούνται περισσότερα δεδομένα για να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα σχετικά με τη σχέση μεταξύ τουριστικοποίησης, βραχυχρόνιας μίσθωσης και τιμών κατοικίας.
Τα στοιχεία, πάντως, δίνουν μια πιο ισορροπημένη εικόνα: η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί πλέον βασικό τμήμα της τουριστικής οικονομίας της Αθήνας, αλλά η ανάπτυξή της δεν συνοδεύτηκε από συρρίκνωση του ξενοδοχειακού κλάδου. Αντίθετα, οι δύο μορφές φιλοξενίας αναπτύχθηκαν παράλληλα, ανταποκρινόμενες στη θεαματική αύξηση της ζήτησης για την ελληνική πρωτεύουσα.