Stay connected via Google News
Σε μια περίοδο κατά την οποία η βραχυχρόνια μίσθωση στην Κύπρο και την Ελλάδα βρίσκεται μπροστά σε σημαντικές θεσμικές, τεχνολογικές και φορολογικές αλλαγές, το Short Stay Cyprus Conference 2026 ανέδειξε τις μεγάλες προκλήσεις αλλά και τις ευκαιρίες που διαμορφώνουν το μέλλον του κλάδου. Εκπρόσωποι πλατφορμών, στελέχη της αγοράς, φορολογικοί παράγοντες και επαγγελματίες του property management συζήτησαν ζητήματα που ξεκινούν από τον νέο ευρωπαϊκό κανονισμό και φτάνουν μέχρι την τεχνητή νοημοσύνη, το guest journey και τη φορολογική συμμόρφωση.
Η χρονική συγκυρία μόνο τυχαία δεν θεωρείται, καθώς η αγορά της Κύπρου καλείται να προσαρμοστεί στο νέο ευρωπαϊκό κανονιστικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το οποίο τίθεται σε εφαρμογή από τις 20 Μαΐου, ενώ παράλληλα επηρεάζεται από τις ευρύτερες γεωπολιτικές εξελίξεις που διαμορφώνουν τη ζήτηση στην Ανατολική Μεσόγειο. Σε αυτό το περιβάλλον, ζητήματα όπως η ερμηνεία της νομοθεσίας, η φορολογική συμμόρφωση και η λειτουργική αποδοτικότητα αποκτούν κρίσιμη σημασία.
Η βραχυχρόνια μίσθωση φέρνει τον τουρισμό στις γειτονιές
Ο πρόεδρος του Cyprus Short Term Rental Association (C.S.R.A.) Κωνσταντίνος Καράκοντης περιέγραψε τη βραχυχρόνια μίσθωση ως έναν μηχανισμό που διαχέει το τουριστικό προϊόν στις τοπικές κοινωνίες και πέρα από τα μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα. Όπως ανέφερε, πίσω από κάθε κατάλυμα δραστηριοποιείται ένα μεγάλο δίκτυο επαγγελματιών, από συντηρητές, μεταφραστές και φωτογράφους μέχρι λογιστές και μικρές τοπικές επιχειρήσεις, ενώ η ανάπτυξη της αγοράς έχει φέρει τουρισμό σε περιοχές που πριν από μερικά χρόνια δεν είχαν σχεδόν καμία τουριστική δραστηριότητα.
Παράλληλα, ωστόσο, αναγνώρισε ότι ο κλάδος δεν έχει ακόμη ωριμάσει πλήρως, κάνοντας λόγο για προβληματικές πρακτικές, έλλειψη επαγγελματισμού και κανονιστικές ασάφειες. Όπως υποστήριξε, βασικός στόχος του συνδέσμου είναι η εκπαίδευση, η αυτορρύθμιση και η δημιουργία κοινών επαγγελματικών προτύπων, ώστε ο κλάδος να μπορεί να σταθεί με αξιοπιστία απέναντι στην Πολιτεία και στις τοπικές κοινωνίες.
Κανένα ΑΙ δεν λύνει τα απρόβλεπτα
Στην ανάγκη ισορροπίας ανάμεσα στην τεχνολογία και τον ανθρώπινο παράγοντα στάθηκε ο Βασίλης Αργυράκης, πρόεδρος του Stama Greece, σημειώνοντας ότι η τεχνητή νοημοσύνη μπορεί να διευκολύνει σημαντικά τη λειτουργία των επιχειρήσεων, όχι όμως να αντικαταστήσει τη διαχείριση πραγματικών προβλημάτων που προκύπτουν καθημερινά στα καταλύματα.
Υπογράμμισε ότι οι επιχειρήσεις οφείλουν να επενδύουν τόσο στην τεχνολογία όσο και στο ανθρώπινο δυναμικό. Παράλληλα, υπερασπίστηκε τον ρόλο των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, επισημαίνοντας ότι πρόκειται κυρίως για ελληνικές και κυπριακές επιχειρήσεις που διαχειρίζονται ακίνητα ιδιωτών, με αποτέλεσμα το οικονομικό όφελος να παραμένει στην τοπική οικονομία μέσω φορολογίας, επενδύσεων και κατανάλωσης.
Ο νέος ευρωπαϊκός κανονισμός και το ψηφιακό μητρώο
Κεντρικό θέμα του συνεδρίου αποτέλεσε ο νέος ευρωπαϊκός κανονισμός για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τον οποίο παρουσίασε η Έλενα Αδάμου από το Υφυπουργείο Τουρισμού της Κύπρου, η οποία έχει οριστεί ως Εθνική Συντονίστρια για την εφαρμογή του πλαισίου.
Όπως εξήγησε, ο κανονισμός δημιουργεί για πρώτη φορά ένα ενιαίο ευρωπαϊκό σύστημα συλλογής και ανταλλαγής δεδομένων για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με στόχο τη διαφάνεια και την απόκτηση αξιόπιστων στοιχείων σε πραγματικό χρόνο.
Το νέο πλαίσιο βασίζεται σε δύο βασικούς πυλώνες, το σύστημα εγγραφής καταλυμάτων και το Single Digital Entry Point (STEP), δηλαδή το ψηφιακό σύστημα μέσω του οποίου οι πλατφόρμες θα αποστέλλουν δεδομένα στις αρμόδιες αρχές.
Κάθε κατάλυμα θα αποκτά μοναδικό αριθμό καταχώρισης, ο οποίος θα είναι απαραίτητος για τη δημοσίευση αγγελιών σε πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Booking.com.
Οι πλατφόρμες θα υποχρεούνται να ελέγχουν την εγκυρότητα του αριθμού, ενώ θα διαβιβάζουν στοιχεία όπως διανυκτερεύσεις, πληρότητες, χώρες προέλευσης επισκεπτών και URLs καταχωρίσεων. Τα στοιχεία αυτά θα διαβιβάζονται στη Στατιστική Υπηρεσία της Κύπρου και στη συνέχεια στη Eurostat.
Η Κύπρος δεν θα είναι έτοιμη στις 20 Μαΐου
Η Έλενα Αδάμου παραδέχθηκε ότι η Κύπρος δεν θα είναι τεχνικά έτοιμη να εφαρμόσει πλήρως τον κανονισμό από τις 20 Μαΐου, καθώς απαιτούνται νέες υποδομές, διασυνδέσεις και εκσυγχρονισμός του σημερινού συστήματος αδειοδότησης.
Όπως ανέφερε, το υφιστάμενο σύστημα θα πρέπει να ανασχεδιαστεί ώστε η διαδικασία εγγραφής να γίνεται όσο το δυνατόν πιο γρήγορα και αυτοματοποιημένα, ενώ παράλληλα θα δημιουργηθεί η τεχνική διασύνδεση με τις πλατφόρμες. Εκτίμησε ότι η πλήρης εφαρμογή πιθανότατα θα ξεκινήσει προς τον Οκτώβριο, χωρίς ωστόσο να μπορεί να δεσμευτεί σε συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα.
Τα «αόρατα» καταλύματα και η μάχη με την παρανομία
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν, σήμερα υπάρχουν περίπου 8.500 εγγεγραμμένα καταλύματα στην Κύπρο, ωστόσο εκτιμάται ότι μεγάλος αριθμός συνεχίζει να λειτουργεί χωρίς εγγραφή.
Η κ. Αδάμου υποστήριξε ότι ακριβώς αυτό το πρόβλημα έρχεται να αντιμετωπίσει ο νέος κανονισμός, καθώς όταν οι πλατφόρμες αρχίσουν να απαιτούν υποχρεωτικά τον μοναδικό αριθμό καταχώρισης, όσοι λειτουργούν εκτός συστήματος θα αναγκαστούν να εγγραφούν.
Από την πλευρά τους, οι επαγγελματίες του κλάδου χαρακτήρισαν την παρανομία ως «τη μεγαλύτερη μάστιγα της αγοράς», ζητώντας αυστηρότερους ελέγχους και ταχύτερες διαδικασίες αδειοδότησης. «Όποιος δεν έχει άδεια, ας τον πετάξει έξω η πλατφόρμα», ειπώθηκε χαρακτηριστικά.
Οι καθυστερήσεις στις άδειες και οι «γκρίζες ζώνες»
Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που τέθηκαν ήταν οι μεγάλες καθυστερήσεις στην έκδοση αριθμού μητρώου. Εκπρόσωποι της αγοράς ανέφεραν ότι σήμερα η διαδικασία μπορεί να απαιτεί ακόμη και δύο ή τρεις μήνες, με αποτέλεσμα οι διαχειριστές να χάνουν ολόκληρες περιόδους υψηλής ζήτησης.
Η Έλενα Αδάμου αναγνώρισε το πρόβλημα, σημειώνοντας ωστόσο ότι οι καθυστερήσεις συχνά σχετίζονται με ελλιπείς αιτήσεις ή προβλήματα στα στοιχεία που υποβάλλονται, όπως οι μη τυποποιημένες διευθύνσεις των καταλυμάτων.
Ιδιαίτερη συζήτηση έγινε και για τις «γκρίζες ζώνες» στις μισθώσεις κάτω των 60 ημερών και τις περιπτώσεις ιδιοκτητών που προωθούν τα ακίνητά τους ως μεσοπρόθεσμες μισθώσεις μέσω ιστοσελίδων ή μικρών πλατφορμών. Εκπρόσωποι της ελληνικής αγοράς υπενθύμισαν ότι στην Ελλάδα ισχύει σαφές όριο 60 ημερών, κάτω από το οποίο η μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια και απαιτεί εγγραφή στο μητρώο.
Το «γκρίζο» τοπίο του ΦΠΑ
Ξεχωριστή ενότητα αφιερώθηκε και στο καθεστώς ΦΠΑ, με τη Μάρθα Αργυρού από το Τμήμα Φορολογίας να αναλύει τις διαφορετικές περιπτώσεις φορολογικής αντιμετώπισης των καταλυμάτων.
Όπως εξήγησε, το καθεστώς διαφοροποιείται ανάλογα με το μοντέλο λειτουργίας κάθε ακινήτου και τη σχέση ιδιοκτήτη, διαχειριστή και πλατφόρμας. Σε ορισμένες περιπτώσεις εφαρμόζεται ο κανονικός συντελεστής 19%, σε άλλες ο μειωμένος 9%, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις εφαρμογής του ειδικού καθεστώτος περιθωρίου κέρδους (margin scheme).
Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε και στο όριο εγγραφής στο μητρώο ΦΠΑ, το οποίο στην Κύπρο ανέρχεται στις 15.600 ευρώ ετήσιου κύκλου εργασιών. Ωστόσο, αναδείχθηκε η αντίφαση που δημιουργείται όταν το Υφυπουργείο Τουρισμού ζητά αριθμό ΦΠΑ για την αδειοδότηση ακόμη και από ιδιοκτήτες που δεν υποχρεούνται φορολογικά να εγγραφούν.
Η τεχνητή νοημοσύνη αλλάζει τον κλάδο
Ιδιαίτερο βάρος δόθηκε και στην τεχνολογία, με τον Αλέξανδρο Καραβίτη της Hosthub να παρουσιάζει πώς η τεχνητή νοημοσύνη μετασχηματίζει ήδη τη βραχυχρόνια μίσθωση, από τη δημιουργία περιγραφών και virtual interior design μέχρι την αυτοματοποιημένη επικοινωνία με επισκέπτες και την ανάλυση reviews. Όπως ανέφερε, η σωστή αξιοποίηση AI εργαλείων μπορεί να βελτιώσει θεαματικά τη θέση ενός καταλύματος στις πλατφόρμες.
Τις δυνατότητες του Hostbuddy AI παρουσίασε ο Κωνσταντίνος Καράκοντης, εκπρόσωπος της αμερικανικής εταιρείας για την Κύπρο και την Ελλάδα.
Σημαντικές τάσεις της αγοράς και εφαρμογές AI παρουσίασαν και οι Μάνος Μελετάκος και Θεοφάνης Τιμιάδης από τη Vrbo. Όπως ανέφεραν, η ζήτηση για ταξίδια παραμένει ισχυρή, ενώ η Κύπρος καταγράφει υψηλές πληρότητες, αυξημένες ημερήσιες τιμές και μέση διάρκεια διαμονής περίπου 7,5 διανυκτερεύσεων. Παράλληλα, η πλατφόρμα χρησιμοποιεί ήδη AI εργαλεία που συνοψίζουν reviews και απαντούν αυτόματα σε ερωτήσεις ταξιδιωτών.
Αντίστοιχα, η Βίλλυ Κυπραίου και ο Δημήτρης Μασούρης από τη Booking.com παρουσίασαν τις νέες δυνατότητες AI Trip Planner και τις συνεργασίες της πλατφόρμας με εργαλεία όπως το ChatGPT και το Claude, επισημαίνοντας ότι οι hosts θα πρέπει πλέον να επενδύσουν περισσότερο στην ευελιξία κρατήσεων, στις σωστές φωτογραφίες και στο ποιοτικό περιεχόμενο, καθώς τα νέα εργαλεία AI «διαβάζουν» πλέον εικόνες, reviews και παροχές.
Το guest journey γίνεται νέο ανταγωνιστικό πλεονέκτημα
Στον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζεται πλέον η συνολική εμπειρία του επισκέπτη εστίασε ο Στέλιος Χρηστάκης, συνιδρυτής της Tourmie. Όπως εξήγησε, η εμπειρία του επισκέπτη ξεκινά από τη στιγμή της κράτησης και ολοκληρώνεται μετά την αναχώρηση, με τη σωστή επικοινωνία πριν την άφιξη να αποτελεί σχεδόν το 50% της συνολικής εμπειρίας.
Ο ίδιος υποστήριξε ότι η μεγαλύτερη ευκαιρία για τους hosts βρίσκεται πλέον στην επικοινωνία μετά το check-out, μέσω loyalty προγραμμάτων, direct booking κινήτρων και αυτοματοποιημένων follow-up μηνυμάτων. «Η διαμονή τελειώνει, αλλά η σχέση με τον επισκέπτη δεν πρέπει να τελειώνει», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Μια αγορά που περνά στη φάση της ωρίμανσης
Το βασικό συμπέρασμα του συνεδρίου ήταν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση σε Κύπρο και Ελλάδα περνά πλέον από τη φάση της άναρχης ανάπτυξης σε μια περίοδο μεγαλύτερης θεσμικής οργάνωσης, επαγγελματισμού και τεχνολογικού μετασχηματισμού.
Οι επαγγελματίες του κλάδου εμφανίζονται διατεθειμένοι να στηρίξουν το νέο πλαίσιο, αρκεί, όπως επισημάνθηκε, να υπάρξουν σαφείς κανόνες, ταχύτερες διαδικασίες και ίσοι όροι ανταγωνισμού για όλους.