Stay connected via Google News
Γιατί παραμένουν κλειστά τόσα ακίνητα
Οι ερευνητές αποδίδουν το φαινόμενο σε έναν συνδυασμό παραγόντων που συσσωρεύτηκαν επί δεκαετίες.
Πολλά ακίνητα παραμένουν εγκλωβισμένα σε κληρονομικές εκκρεμότητες και ιδιοκτησιακές διαφορές. Άλλα συνδέονται με δικαστικές υποθέσεις ή ασαφή ιδιοκτησιακά δικαιώματα που καθιστούν δύσκολη την αξιοποίησή τους.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει και το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Ένα μεγάλο μέρος του ελληνικού κτιριακού αποθέματος είναι παλαιό και απαιτεί σημαντικές επενδύσεις προκειμένου να καταστεί λειτουργικό και ενεργειακά αποδοτικό. Για πολλούς ιδιοκτήτες, το κόστος αυτό λειτουργεί αποτρεπτικά.
Παράλληλα, αρκετές κατοικίες βρίσκονται σε περιοχές με περιορισμένη ζήτηση, γεγονός που μειώνει τα οικονομικά κίνητρα για την επαναφορά τους στην αγορά.
Ο ρόλος της οικοδομής και των ξένων επενδύσεων
Η μελέτη εξετάζει επίσης τη συμβολή της οικοδομικής δραστηριότητας στη σημερινή εικόνα της αγοράς.
Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης ο κατασκευαστικός κλάδος υπέστη βαθιά συρρίκνωση. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών μειώθηκε από σχεδόν 18 δισ. ευρώ το 2007 σε λιγότερα από 5 δισ. ευρώ στα χρόνια της κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες περιορίστηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν πριν από την κρίση ξεπερνούσαν το 10%.
Παράλληλα, μετά το 2019 καταγράφεται ισχυρή παρουσία ξένων κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις να υπερβαίνουν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως. Ωστόσο η μελέτη επισημαίνει ότι μεγάλο μέρος αυτών των κεφαλαίων κατευθύνεται σε εξοχικές κατοικίες ή σε επενδυτικά ακίνητα που συνδέονται με τη Golden Visa και δεν αυξάνουν απαραίτητα τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Πόσο ανεβάζουν τις τιμές τα κλειστά σπίτια
Για να εκτιμήσει την επίδραση της χαμηλής αξιοποίησης του στεγαστικού αποθέματος, το Γραφείο Προϋπολογισμού χρησιμοποίησε ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα.
Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η περιορισμένη αξιοποίηση των κατοικιών μπορεί να εξηγεί έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικιών. Σε ένα ακόμη αυστηρότερο σενάριο, η επίδραση μπορεί να φθάνει ακόμη και στο 26,7%.
Οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι η εξέλιξη των τιμών επηρεάζεται και από άλλους παράγοντες, όπως το αυξημένο κόστος κατασκευής, οι αξίες γης, οι συνθήκες χρηματοδότησης, οι ξένες επενδύσεις και οι προσδοκίες της αγοράς. Ωστόσο θεωρούν ότι η χαμηλή αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες πίσω από τη σημερινή εικόνα.
Το σενάριο που θα μπορούσε να αλλάξει την αγορά
Το πιο εντυπωσιακό συμπέρασμα της μελέτης αφορά το τι θα μπορούσε να συμβεί εάν ένα μέρος των κλειστών κατοικιών επέστρεφε στην αγορά.
Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις, εάν ο αριθμός των ανενεργών κατοικιών μειωνόταν σταδιακά στα επίπεδα του 2001 μέσα σε διάστημα περίπου έξι ετών, οι πραγματικές τιμές κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως και 24,6%.
Η εκτίμηση αυτή οδηγεί τους ερευνητές σε ένα σαφές συμπέρασμα: το μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών που διαθέτει σήμερα η Ελλάδα δεν βρίσκεται στα νέα εργοτάξια αλλά πίσω από κλειστές πόρτες. Και όσο εκατομμύρια ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να ασκεί πίεση σε νοικοκυριά και ενοικιαστές, παρά το γεγονός ότι η χώρα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κατοικιών στην Ευρώπη.