Stay connected via Google News
Σε όλη την Κύπρο, και ιδιαίτερα στη Λευκωσία και τη Λεμεσό, η πρόσβαση σε προσιτή στέγη αποτελεί μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις για τους νέους εργαζόμενους, τα νέα ζευγάρια και οικογένειες με μεσαίο εισόδημα. Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων έχουν ανέβει, και ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά αφιερώνουν όλο και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους στο κόστος στέγασης.
Αυτό δεν αποτελεί πλέον μια προσωρινή ανισορροπία της αγοράς. Πρόκειται για μια δομική πρόκληση που απαιτεί μακροπρόθεσμη αντιμετώπιση.
Πώς φτάσαμε εδώ;
Μετά την τραπεζική κρίση του 2013, η κατασκευαστική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε δραματικά. Πολλά έργα αναβλήθηκαν ή ακυρώθηκαν, μειώνοντας τον αριθμό των νέων κατοικιών που εισέρχονταν στην αγορά. Όταν η οικονομία ανέκαμψε, η ζήτηση επέστρεψε ταχύτερα από την προσφορά.
Ταυτόχρονα, η Κύπρος έγινε ολοένα πιο ελκυστική για διεθνείς αγοραστές, επενδυτές και επιχειρήσεις. Ο τουρισμός επεκτάθηκε, οι ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν και η οικονομία ωφελήθηκε από την ανανεωμένη εμπιστοσύνη.
Τίποτα από αυτά δεν είναι εγγενώς αρνητικό. Οι ξένες επενδύσεις συνέβαλαν στην οικονομική ανάπτυξη, τη δημιουργία θέσεων εργασίας και την ανάπτυξη. Η πρόκληση είναι ότι οι στεγαστικές ανάγκες των τοπικών οικογενειών δεν συμβάδισαν πάντα με τις κατοικίες που παραδόθηκαν.
Τα καλά νέα: δεν ξεκινάμε από το μηδέν
Πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα, συμπεριλαμβανομένων κινήτρων πυκνότητας και σχέδιων προσιτής κατοικίας που υλοποιούνται μέσω του ΚΟΑΓ, αποτελούν θετικά βήματα προς τη σωστή κατεύθυνση.
Ωστόσο, η κλίμακα της πρόκλησης υποδηλώνει ότι καμία μεμονωμένη πολιτική δεν θα είναι από μόνη της επαρκής. Η αντιμετώπιση του ζητήματος της προσιτής στέγης απαιτεί μια ευρύτερη και πιο συντονισμένη στρατηγική που να εμπλέκει την κυβέρνηση, τις τοπικές αρχές, τους κατασκευαστές, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και τον ευρύτερο ιδιωτικό τομέα.
Υπάρχει επίσης περιθώριο ενίσχυσης των υφιστάμενων πολιτικών. Οι αναπτύξεις που ενσωματώνουν προσιτή κατοικία θα μπορούσαν να επωφεληθούν από ταχύτερες εγκρίσεις πολεοδόμησης και μεγαλύτερη βεβαιότητα καθ’ όλη τη διαδικασία αδειοδότησης. Ομοίως, τα μεγαλύτερα οικιστικά έργα θα μπορούσαν να ενθαρρυνθούν να συμπεριλαμβάνουν στοιχεία προσιτής κατοικίας, εξασφαλίζοντας παράλληλα ότι τα έργα παραμένουν εμπορικά βιώσιμα.
Αυτά είναι σημαντικά βήματα. Αλλά η ουσιαστική πρόοδος θα απαιτήσει μια μακροπρόθεσμη στρατηγική στέγασης που θα βασίζεται σε πολλαπλά συμπληρωματικά μέτρα, παρά σε αποσπασματικές πρωτοβουλίες.
1. Προσιτή κατοικία μακροπρόθεσμα
Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη που μπορούν να κάνουν τα συστήματα στέγασης είναι να αντιμετωπίζουν την προσιτή κατοικία ως μία και μόνη παρέμβαση. Μια κατοικία κατασκευάζεται, πωλείται σε μειωμένη τιμή και, με την πάροδο του χρόνου, συχνά αποχωρεί εντελώς από το σύστημα προσιτής κατοικίας.
Μια πιο βιώσιμη προσέγγιση θα ήταν οι δημόσιοι οργανισμοί (όπως ο ΚΟΑΓ) να κτίζουν, να κατέχουν και να διαχειρίζονται κατοικίες μακροπρόθεσμα. Αντί να πωλούν το ακίνητο, τα έσοδα από ενοίκια υφιστάμενων ακινήτων θα μπορούσαν να επανεπενδύονται σε συντήρηση, μελλοντικές αναπτύξεις και νέα έργα προσιτής κατοικίας, μέσω ενός μοντέλου ανακυκλούμενου ταμείου. Αυτό αντικατοπτρίζει προσεγγίσεις που υιοθετήθηκαν και σε άλλες Ευρωπαϊκές χώρες.
Ο στόχος δεν πρέπει να είναι απλώς η δημιουργία προσιτής κατοικίας σήμερα, αλλά η διασφάλιση ότι θα παραμείνουν προσιτές και για τις επόμενες γενιές.
2. Στρατηγική αξιοποίηση δημόσιας γης
Η γη είναι ένα από τα μεγαλύτερα συστατικά του κόστους κατοικίας στην Κύπρο.
Το δημόσιο και άλλοι μεγάλοι θεσμικοί ιδιοκτήτες διαθέτουν σημαντικές εκτάσεις γης που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν μέσω μακροχρόνιες συμβάσεις που υποστηρίζουν την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας.
Η Κύπρος θα πρέπει επίσης να εξετάσει τον τρόπο με τον οποίο η πολεοδομική πολιτική μπορεί να διευκολύνει την υπεύθυνη ανάπτυξη κατάλληλης αναξιοποίητης γης κοντά σε μεγάλα κέντρα απασχόλησης. Η αύξηση της προσφοράς θα είναι απαραίτητη εάν η παράδοση κατοικιών πρόκειται να επιταχυνθεί ουσιαστικά τα επόμενα χρόνια.
3. Μεγαλύτερη αξιοποίηση ευρωπαϊκής χρηματοδότησης
Η προσιτή κατοικία έχει καταστεί αυξανόμενη προτεραιότητα σε ολόκληρη την Ευρώπη.
Ως αποτέλεσμα, σημαντικοί χρηματοδοτικοί μηχανισμοί καθίστανται διαθέσιμοι μέσω ευρωπαϊκών θεσμών και προγραμμάτων. Η Κύπρος θα πρέπει να τοποθετηθεί ώστε να αξιοποιήσει πλήρως αυτές τις ευκαιρίες.
Η πρόσβαση σε μακροπρόθεσμη, χαμηλού κόστους χρηματοδότηση θα μπορούσε να βοηθήσει στην αύξηση της παράδοσης προσιτής κατοικίας χωρίς να ασκεί υπερβολική πίεση στα δημόσια οικονομικά.
4. Θεσμικό πλαίσιο για οργανωμένες μορφές συγκατοίκησης και κατοικίες πολλαπλής διαμονής
Δεν απαιτεί κάθε λύση στέγασης νέα κατασκευή.
Σε αρκετές χώρες, και ιδιαίτερα στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι κατοικίες πολλαπλής διαμονής – Houses in MultipleOccupation (HMOs) – αποτελούν μια οργανωμένη μορφή συγκατοίκησης που προσφέρει πιο προσιτές επιλογές στέγασης σε φοιτητές, νέους επαγγελματίες και βασικούς εργαζόμενους. Επιτρέπουν σε πολλά άτομα που δεν σχετίζονται μεταξύ τους να μοιράζονται ένα ακίνητο, μειώνοντας σημαντικά το κόστος στέγης ενώ παράλληλα αξιοποιείται πιο αποδοτικά το υπάρχον οικιστικό απόθεμα.
Μια παρόμοια αγορά έχει ήδη αναπτυχθεί στην Κύπρο, ιδιαίτερα στη Λευκωσία και τη Λεμεσό, κινούμενη από τα αυξανόμενα ενοίκια και τις μεταβαλλόμενες συνήθειες διαβίωσης. Ωστόσο, μεγάλο μέρος αυτής της δραστηριότητας λειτουργεί χωρίς σαφές ρυθμιστικό πλαίσιο.
Η εισαγωγή απαιτήσεων αδειοδότησης, προτύπων ασφαλείας και ελάχιστων κριτηρίων ποιότητας θα μπορούσε να βοηθήσει στον εκσυγχρονισμό του τομέα, προστατεύοντας παράλληλα τόσο τους ενοικιαστές όσο και τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Οι μορφές οργανωμένης συγκατοίκησης δεν πρέπει να θεωρούνται ως υποκατάστατο της προσιτής κατοικίας. Πρέπει να αντιμετωπίζονται ως ένα συστατικό μιας ευρύτερης στρατηγικής στέγασης που μπορεί να αυξήσει τη διαθεσιμότητα χαμηλότερου κόστους στέγης χωρίς να απαιτούνται σημαντικές δημόσιες δαπάνες.
5. Κοινότητες μικτών εισοδημάτων
Η προσιτή κατοικία δεν πρέπει να απομονώνεται από την ευρύτερη αγορά κατοικίας.
Πολλές διεθνείς πόλεις έχουν υιοθετήσει μορφές ενταξιακής κατοικίας, όπου μεγαλύτερες οικιστικές αναπτύξεις περιλαμβάνουν ένα ποσοστό κατοικιών που χαρακτηρίζονται ως προσιτές και προσφέρονται σε ελεγχόμενες τιμές πώλησης ή ενοικίου σε επιλέξιμα νοικοκυριά.
Αυτή η προσέγγιση συμβάλλει στη δημιουργία κοινοτήτων μικτών εισοδημάτων, ενισχύει την κοινωνική συνοχή και επιτρέπει την παράδοση προσιτής κατοικίας παράλληλα με την ιδιωτική ανάπτυξη.
Η Κύπρος θα μπορούσε να ενισχύσει περαιτέρω τα υφιστάμενα πλαίσια όπου οι μεγαλύτερες αναπτύξεις λαμβάνουν πολεοδομικά κίνητρα, επιπλέον δόμηση ή επιταχυνόμενες εγκρίσεις σε αντάλλαγμα για την παροχή ενός ποσοστού μονάδων προσιτής κατοικίας, διασφαλίζοντας παράλληλα ότι τέτοιες απαιτήσεις παραμένουν εμπορικά βιώσιμες για τους κατασκευαστές. Κατάλληλες διασφαλίσεις θα μπορούσαν να εξασφαλίσουν ότι αυτές οι κατοικίες παραμένουν προσιτές μακροπρόθεσμα.
Ο στόχος δεν είναι να αποθαρρυνθεί η ανάπτυξη, αλλά να δημιουργηθεί μια συνεργασία μεταξύ του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα που να επεκτείνει την προσφορά κατοικιών διατηρώντας παράλληλα την κοινωνική ισορροπία.
6. Εκσυγχρονισμός των μεθόδων κατασκευής
Η πρόκληση της στέγασης δεν αφορά μόνο τη γη και τη χρηματοδότηση. Αφορά επίσης την κατασκευαστική ικανότητα.
Η Κύπρος αντιμετωπίζει ελλείψεις εργατικού δυναμικού, ενώ οι παραδοσιακές μέθοδοι κατασκευής μπορεί να είναι χρονοβόρες και δαπανηρές.
Σύγχρονες προσεγγίσεις όπως η αρθρωτή και προκατασκευασμένη κατασκευή μπορούν να βοηθήσουν στην πιο αποτελεσματική παράδοση κατοικιών, να μειώσουν το κόστος και να βελτιώσουν την ασφάλεια σχετικά με την εκτέλεση του έργου.
Αυτές οι τεχνολογίες χρησιμοποιούνται ήδη επιτυχώς σε πολλές χώρες και θα πρέπει να αποτελούν μέρος της εθνικής συζήτησης για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
7. Διευκόλυνση της ανάπτυξης προσιτής κατοικίας σε μεγαλύτερη κλίμακα
Εάν η προσφορά προσιτής κατοικίας πρόκειται να αυξηθεί ουσιαστικά, απαιτούνται συνθήκες που να καθιστούν εφικτή τη συμμετοχή τόσο του δημόσιου όσο και του ιδιωτικού τομέα.
Στοχευμένα κίνητρα θα μπορούσαν να βοηθήσουν στη μείωση του κόστους ανάπτυξης και να ενθαρρύνουν μεγαλύτερη συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα. Αυτά θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ όπου κρίνεται σκόπιμο, επιταχυνόμενες διαδικασίες αδειοδότησης και βελτιωμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση για έργα που πληρούν τα κριτήρια προσιτότητας.
Ο στόχος δεν είναι η αδιάκριτη επιδότηση οποιουδήποτε φορέα, αλλά η ευθυγράμμιση κινήτρων ώστε η ανάπτυξη προσιτής κατοικίας να μπορεί να υλοποείται σε μεγαλύτερη κλίμακα και με βιώσιμο τρόπο.
8. Διαφάνεια στην αγορά ενοικίων
Η προσιτότητα δεν αποτελεί αποκλειστικά ζήτημα προσφοράς. Είναι επίσης ζήτημα εμπιστοσύνης και διαφάνειας.
Σε πολλές ώριμες αγορές ενοικίων, οι ιδιοκτήτες έχουν πρόσβαση σε έλεγχο ενοικιαστών, ελέγχους οικονομικής φερεγγυότητας και δομημένες πληροφορίες ενοικίων πριν συνάψουν συμφωνία. Η Κύπρος μόλις αρχίζει να υιοθετεί παρόμοιες πρακτικές.
Η βελτίωση της διαφάνειας μέσω συστημάτων επαλήθευσης ενοικιαστών, ψηφιακών πλατφορμών ενοικίων και καλύτερης πληροφόρησης της αγοράς μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο για τους ιδιοκτήτες, ενώ διευκολύνει τους υπεύθυνους ενοικιαστές να εξασφαλίσουν στέγαση.
Η τεχνολογία από μόνη της δεν θα λύσει την πρόκληση της στέγασης, αλλά μπορεί να συμβάλει σε ένα πιο αποτελεσματικό, διαφανές και αξιόπιστο οικοσύστημα ενοικίων.
Τα επόμενα χρόνια μετράνε
Οι αποφάσεις που θα ληφθούν τα επόμενα χρόνια θα διαμορφώσουν το κοινωνικό και οικονομικό τοπίο της Κύπρου για την επόμενη δεκαετία.
Η ενθαρρυντική πραγματικότητα είναι ότι η Κύπρος διαθέτει ήδη πολλά από τα απαραίτητα εργαλεία για να αντιμετωπίσει την πρόκληση της στεγαστικής προσιτότητας: θεσμικά θεμέλια, γη, πρόσβαση σε ευρωπαϊκή χρηματοδότηση και μια πολιτική συζήτηση που επικεντρώνεται ολοένα και περισσότερο στην προσιτότητα.
Αυτό που χρειάζεται ακόμη είναι μια συνεκτική μακροπρόθεσμη στρατηγική που να φέρνει αυτά τα εργαλεία μαζί υπό ένα κοινό όραμα.
Η στεγαστική προσιτότητα δεν θα λυθεί από μία μόνο πολιτική, μία μόνο επιδότηση ή μία μόνο ανάπτυξη. Θα απαιτήσει συντονισμένη προσπάθεια σε πολεοδόμηση, χρηματοδότηση, πολιτική γης, κατασκευή, τεχνολογία και ρύθμιση.
Το ερώτημα δεν είναι πλέον εάν η Κύπρος αντιμετωπίζει πρόκληση στεγαστικής προσιτότητας. Το ερώτημα είναι αν είμαστε έτοιμοι να την αντιμετωπίσουμε στην κλίμακα που απαιτεί.
Σχετικά με τους Συγγραφείς
Η Σιμόνη Χατζηιωσήφ είναι Asset Manager στην Σ.Ε.Μ.Α.Ν.Α. ΧΑΤΖΗΙΩΣΗΦ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΙ ΛΤΔ, οικογενειακή επιχείρηση, όπου διαχειρίζεται ένα χαρτοφυλάκιο γης και εμπορικών περιουσιακών στοιχείων, εστιάζοντας στην αύξηση της αξίας του χαρτοφυλακίου μακροπρόθεσμα. Προηγουμένως ήταν στην ομάδα του Strategic Advisory στη CBRE Λονδίνου, όπου συμβούλευε πελάτες σε στρατηγικές επενδύσεων σε ακίνητα και αναπτύξεις μικτής χρήσης.
Ο Χρίστος Κληρίδης είναι Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της Proper Property, της πρώτης εταιρείας μέσων ενημέρωσης και proptech στην Κύπρο αφιερωμένης στον κλάδο ακινήτων. Πριν ιδρύσει την Proper Property, εργάστηκε στο Λονδίνο, όπου διαχειρίστηκε ένα οικιστικό χαρτοφυλάκιο HMO αξίας άνω των £35 εκατομμυρίων, συμμετείχε σε μια νεοφυή εταιρεία proptech που εξασφάλισε £1,8 εκατομμύρια σε χρηματοδότηση pre-seed, και στη συνέχεια εντάχθηκε στο The Economist. Η εργασία του εστιάζει στις αγορές κατοικίας, την καινοτομία στον τομέα ενοικίων και την τεχνολογία ακινήτων.