Σε μια περίοδο αυξημένων ρυθμιστικών παρεμβάσεων και έντονου δημόσιου διαλόγου γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση, ο πρόεδρος του Stama Greece, Βασίλης Αργυράκης, καταθέτει τη δική του οπτική για την πορεία του κλάδου. Από την εφαρμογή του νέου πλαισίου και το «πάγωμα» των νέων ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας, μέχρι τις φορολογικές επιβαρύνσεις και τη συζήτηση για την προσιτή κατοικία, υποστηρίζει ότι η αγορά συχνά στοχοποιείται άδικα, ενώ τα πραγματικά προβλήματα βρίσκονται αλλού.
Το νέο ρυθμιστικό πλαίσιο και η συμμόρφωση της αγοράς
Πώς αξιολογείτε την εφαρμογή του νέου ρυθμιστικού πλαισίου από 1/10/2025 έως σήμερα; Ποια είναι τα πρώτα συμπεράσματα για την ποιότητα υπηρεσίας και τη συμμόρφωση των ιδιοκτησιών;
Να υπενθυμίσω ότι ο Stama ήταν ο πρώτος που άνοιξε αυτή τη συζήτηση και κατέθεσε προτάσεις, οι οποίες ενσωματώθηκαν στη νομοθεσία.
Η αγορά που δεν είχε ήδη υιοθετήσει τέτοια μέτρα –πυρασφάλεια, απολυμάνσεις κ.λπ.– ουσιαστικά υποχρεώθηκε να τα ακολουθήσει. Πρόκειται, άλλωστε, για αυτονόητες πρακτικές, που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες και διαχειριστές ήδη εφάρμοζαν. Υπάρχουν βέβαια και 2-3 πιο «γραφειοκρατικά» στοιχεία, όπως κάποια είδη φαρμακείου που έχουν καταργηθεί εδώ και χρόνια ή η πρόβλεψη για το ύψος του ακινήτου.
Στην πράξη, τα περισσότερα καταλύματα υιοθέτησαν τις προδιαγραφές – αν δεν το είχαν ήδη κάνει. Τα μέλη μας, μάλιστα, σε πολλές περιπτώσεις εφαρμόζουν και περισσότερα μέτρα. Για παράδειγμα, στην πυρασφάλεια χρησιμοποιούμε και πυροκουβέρτες, που προσφέρουν μεγαλύτερη προστασία, παρότι δεν προβλέπονται στον κανονισμό.
Σίγουρα υπήρξε μια αρχική αναταραχή λόγω του επιπλέον κόστους. Ωστόσο, ήταν ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση για την ασφάλεια και την ποιότητα του τουριστικού προϊόντος. Το μόνο που ζητάμε από το Υπουργείο είναι λιγότερη γραφειοκρατία και ένα πιο ξεκάθαρο πλαίσιο.
Ποια είναι η θέση του Stama Greece σχετικά με το πάγωμα των νέων ΑΜΑ σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας (και πιθανώς άλλων πόλεων);
Εδώ η Πολιτεία εμφανίζεται να φάσκει και να αντιφάσκει. Από τη μία δηλώνει ότι έχει πλέον τη δυνατότητα να λαμβάνει αποφάσεις ακόμα και σε επίπεδο ταχυδρομικού κώδικα, από την άλλη όμως επέβαλε ένα οριζόντιο μέτρο στο κέντρο της Αθήνας – και μάλιστα στο ιστορικό τρίγωνο, όπου ουσιαστικά δεν υπάρχουν κατοικίες.
Πρόκειται για πρώην γραφεία και καταστήματα που άλλαξαν χρήση. Ήταν «φαντάσματα» για 20 χρόνια και ξαφνικά απέκτησαν ζωή. Και τη στιγμή που οι ιδιοκτήτες βρήκαν τρόπο να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους, επιβλήθηκε το πάγωμα των νέων ΑΜΑ.
Για αυτόν τον λόγο ο Stama προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας, καταθέτοντας αίτηση ακύρωσης της απόφασης με την οποία παρατείνεται έως το τέλος του 2026 η αναστολή εγγραφής νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.
Τα μέτρα πρέπει να έχουν ουσία. Η απόφαση εφαρμόστηκε οριζόντια σε μεγάλα διοικητικά διαμερίσματα, που περιλαμβάνουν δεκάδες ταχυδρομικούς κώδικες. Εμείς προτείνουμε στοχευμένη αξιολόγηση ανά περιοχή. Άλλο το Κολωνάκι, που είναι καθαρά οικιστική ζώνη, και άλλο το εμπορικό τρίγωνο. Και τελικά, υπάρχει πραγματική ζήτηση για μακροχρόνια διαμονή σε περιοχές όπως η Αγίου Μάρκου ή η Ομόνοια;
Επιπλέον, τίθεται κι ένα ακόμα ερώτημα: τα κτίρια που μετατρέπονται εξ ολοκλήρου σε ξενοδοχεία δεν αφαιρούν απόθεμα από τη μακροχρόνια κατοικία;
Ποια στρατηγική προτείνει ο Stama Greece για την ενίσχυση της βιωσιμότητας της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συνδυασμό με τις ανάγκες των ντόπιων κοινοτήτων για προσιτή κατοικία;
Μακάρι να έφταιγε μόνο η βραχυχρόνια μίσθωση για τα προβλήματα στέγασης. Η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη. Πρόκειται για ένα πολυπαραγοντικό ζήτημα, στο οποίο η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ο τελευταίος κρίκος.
Καθοριστικοί παράγοντες είναι η αυξημένη ρευστότητα διεθνώς μετά τον κορονοϊό, η μετατροπή της ακίνητης περιουσίας σε επενδυτικό προϊόν, η άνοδος του κατασκευαστικού κόστους – με έργα όπως το Ελληνικό να απορροφούν κεφάλαια και εργατικό δυναμικό – αλλά και η επιστροφή της οικονομίας σε αναπτυξιακή τροχιά.
Υπάρχουν επίσης κοινωνικές μεταβολές: η αλλαγή στη δομή των νοικοκυριών, η αύξηση των μονογονεϊκών οικογενειών και η επιθυμία των νέων να ζουν μόνοι τους.
Το φαινόμενο αυτό παρατηρείται σε όλες τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες. Ωστόσο, η Αθήνα έχει ένα συγκριτικό πλεονέκτημα: διαθέτει μεγάλο απόθεμα κενών κατοικιών και ακινήτων σε χέρια τραπεζών και servicers.
Αντί να αυξάνεται η προσφορά, το κράτος επιδοτεί τη ζήτηση, δημιουργώντας επιπλέον πληθωριστικές πιέσεις. Οι λύσεις είναι γνωστές, αλλά απαιτούν χρόνο και αποφασιστικότητα.
Ταυτόχρονα, πολλά ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές που δεν προσελκύουν οικογένειες. Ο Έλληνας οικογενειάρχης αναζητά κατοικία σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, η Γλυφάδα ή το Φάληρο, όπου οι τιμές έχουν εκτοξευθεί – χωρίς να ευθύνεται η βραχυχρόνια μίσθωση. Αντίστοιχα φαινόμενα παρατηρούνται και εκτός Αθήνας, όπως στην Κοζάνη, λόγω ειδικών τοπικών συνθηκών.
Είναι ξεκάθαρο ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αποτελεί το βασικό πρόβλημα. Η σύγκριση με πόλεις όπως το Παρίσι, η Βαρκελώνη ή το Άμστερνταμ είναι λανθασμένη, καθώς πρόκειται για αγορές με εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά.
Προς την κυβέρνηση και τον Δήμο Αθηναίων το μήνυμα είναι σαφές: σταματήστε τις απλουστευτικές συγκρίσεις και τις οριζόντιες παρεμβάσεις σε έναν κλάδο που αποδίδει σημαντικά έσοδα και εμφανίζει υψηλή φορολογική συμμόρφωση.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι, δύο χρόνια μετά τα περιοριστικά μέτρα, τα ενοίκια δεν μειώθηκαν ούτε η προσφορά αυξήθηκε. Άρα, το πρόβλημα βρίσκεται αλλού: στην ανάγκη ενίσχυσης της προσφοράς και στη μείωση της γραφειοκρατίας σε διαδικασίες που αφορούν την προσφορά.
Φορολογία και το «αγκάθι» του τέλους επιτηδεύματος στα καταλύματα
Με τις αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις και τέλη διαμονής, πώς επηρεάζονται οι τιμές, η ζήτηση και η προσφορά για τη βραχυχρόνια μίσθωση; Ποια είναι η πρόταση σας για ισορροπία;
Μετά από δύο χρόνια εφαρμογής των νέων φόρων, δεν έχουμε δει σημαντική επίδραση στη ζήτηση, η οποία παραμένει ισχυρή. Οι τιμές αυξήθηκαν, αλλά οι κρατήσεις δεν επηρεάστηκαν ουσιαστικά.
Η πίεση μεταφέρθηκε κυρίως στα περιθώρια κέρδους. Πολλοί ιδιοκτήτες απορρόφησαν μέρος της επιβάρυνσης, ειδικά όσοι δραστηριοποιούνται σε χαμηλότερες τιμολογιακές κατηγορίες. Για παράδειγμα, το τέλος των 8 ευρώ ημερησίως έχει τελείως διαφορετική βαρύτητα σε ένα ακίνητο των 200 ευρώ/διανυκτέρευση σε σχέση με ένα των 60 ευρώ.
Οι φόροι αυτοί δεν αποτελούν ελληνική ιδιαιτερότητα. Είναι διεθνής τάση: οι κυβερνήσεις αναζητούν έσοδα από τον τουρισμό, με σχετικά χαμηλό πολιτικό κόστος, καθώς επιβαρύνεται κυρίως ο επισκέπτης. Το ίδιο συμβαίνει σε καύσιμα, αεροδρόμια και γενικότερα στο τουριστικό προϊόν.
Δεν θεωρώ ότι αυτό θα ανατραπεί σύντομα. Ούτε φαίνεται να πλήττεται η ανταγωνιστικότητα, καθώς όλες οι χώρες κινούνται στην ίδια κατεύθυνση.
Αυτό που μας επηρεάζει περισσότερο είναι το τέλος επιτηδεύματος ανά κατάλυμα. Είναι εκτός λογικής να εξισώνεται ένα διαμέρισμα με ένα ξενοδοχείο ή μια τράπεζα. Ζητάμε την άμεση κατάργηση της σχετικής εγκυκλίου που αντιμετωπίζει τα ακίνητα ως υποκαταστήματα.
Παράλληλα, ζητούμε το τέλος κλιματικής αλλαγής να επιστρέφει στις τοπικές κοινωνίες, ώστε να υπάρχει ανταποδοτικότητα για κατοίκους και επισκέπτες.
Σε έναν host που θα ήθελε να είναι ένας επιτυχημένος property manager μέσα στην επόμενη πενταετία, τι θα τον συμβουλεύατε να κάνει τώρα;
Χρειάζεται ισορροπία μεταξύ ανθρώπινου δυναμικού και τεχνολογίας. Τα εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης και δυναμικής τιμολόγησης βελτιώνουν τη λειτουργία και τον έλεγχο, αλλά δεν υποκαθιστούν τον ανθρώπινο παράγοντα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ξεκίνησε ως μια δραστηριότητα προσωπικής επαφής. Παρά τη μαζικοποίηση, η ανθρώπινη παρουσία παραμένει κρίσιμη – ειδικά σε απρόβλεπτες καταστάσεις, όπως μια βλάβη ή ένα πρόβλημα με τον επισκέπτη μέσα στη νύχτα.
Τέλος, επειδή ο τουρισμός είναι ένα ιδιαίτερα ευαίσθητο προϊόν – κάτι που φάνηκε τόσο στην πανδημία όσο και σε γεωπολιτικές κρίσεις – είναι απαραίτητο οι επαγγελματίες του κλάδου να διατηρούν ισχυρά αποθεματικά.