Η βραχυχρόνια μίσθωση συνεχίζει να αναδιαμορφώνει την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης, επηρεάζοντας τόσο τις επενδυτικές επιλογές όσο και τη γεωγραφία της τουριστικής διαμονής στην πόλη. Το ζήτημα βρέθηκε στο επίκεντρο των συζητήσεων στο συνέδριο Prodexpo North 2026, όπου στελέχη της αγοράς ακινήτων, μεσίτες και επενδυτές επιχείρησαν να αποτιμήσουν τον πραγματικό αντίκτυπο των πλατφορμών τύπου Airbnb στο στεγαστικό πρόβλημα και στις ισορροπίες της αγοράς κατοικίας.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Συλλόγων Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων (ΠΟΣΜΑΣ), Λευτέρη Ποταμιάνο, η εμπειρία από την εφαρμογή του νέου πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα δείχνει ότι οι ρυθμίσεις δεν οδήγησαν σε ουσιαστικές μεταβολές στην αγορά ακινήτων. Όπως σημείωσε, η δημόσια συζήτηση γύρω από το Airbnb συχνά υπεραπλουστεύει ένα πολύ πιο σύνθετο ζήτημα. «Το στεγαστικό πρόβλημα είναι υπαρκτό, αλλά έχει βαθύτερες αιτίες», ανέφερε, υπογραμμίζοντας ότι η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα έχει υποχωρήσει σημαντικά τα τελευταία είκοσι χρόνια.
Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και ο Κώστας Γεωργάκος, διευθύνων σύμβουλος και συνιδρυτής της Prelevits & Georgakos Real Estate, ο οποίος επισήμανε ότι ο νέος νόμος για τη βραχυχρόνια μίσθωση μόλις τώρα θα αρχίζει να εφαρμόζεται στη Θεσσαλονίκη. Όπως εκτίμησε, οι αλλαγές δύσκολα θα επηρεάσουν ουσιαστικά τη λειτουργία της αγοράς, τονίζοντας παράλληλα την ανάγκη για συστηματικό διάλογο μεταξύ πολιτείας και επαγγελματιών του κλάδου, ώστε να καταγραφούν με μεγαλύτερη ακρίβεια οι πραγματικές συνθήκες που επικρατούν.
Η «νέα γεωγραφία» του Airbnb στη Θεσσαλονίκη
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση στη Θεσσαλονίκη εξελίσσεται χωρικά. Σύμφωνα με έρευνα της Prosperty, η δραστηριότητα των short-stay καταλυμάτων δεν περιορίζεται πλέον στο ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης, αλλά επεκτείνεται σταδιακά προς τα δυτικά και βορειοδυτικά τμήματα του πολεοδομικού συγκροτήματος.
Περιοχές όπως ο δήμος Παύλου Μελά, το Κορδελιό–Εύοσμος, οι Αμπελόκηποι–Μενεμένη και η Νεάπολη–Συκιές εμφανίζουν αυξανόμενη ζήτηση, καθώς συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος διαμονής με εύκολη πρόσβαση στο κέντρο της πόλης. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνει μια αγορά που ωριμάζει και διαφοροποιείται, καθώς τόσο οι επισκέπτες όσο και οι επενδυτές αναζητούν εναλλακτικές τοποθεσίες με καλύτερη σχέση κόστους και απόδοσης.
Η μετατόπιση αυτή αποτυπώνεται και στα ποσοστά πληρότητας. Ο δήμος Παύλου Μελά καταγράφει την υψηλότερη μέση πληρότητα, με 38,4%, ενώ ακολουθεί ο δήμος Κορδελιού–Ευόσμου με 33,8%. Το κέντρο της Θεσσαλονίκης βρίσκεται στην τρίτη θέση με 32,7%, γεγονός που δείχνει ότι η ζήτηση δεν περιορίζεται πλέον αποκλειστικά στον παραδοσιακό πυρήνα της αγοράς.
Τιμές και διαφορετικές αγορές μέσα στην ίδια πόλη
Η διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών είναι εμφανής και στις τιμές διανυκτέρευσης. Την υψηλότερη μέση τιμή καταγράφει ο δήμος Πυλαίας–Χορτιάτη, όπου η διανυκτέρευση φτάνει κατά μέσο όρο τα 124 ευρώ, λειτουργώντας ουσιαστικά ως πιο «premium» αγορά.
Το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί τη μέση τιμή των 87 ευρώ, που αποτελεί και τον μέσο όρο της πόλης, ενώ περιοχές όπως το Κορδελιό–Εύοσμος εμφανίζουν τιμές κοντά σε αυτό το επίπεδο. Αντίθετα, περιοχές όπως ο δήμος Παύλου Μελά και οι Αμπελόκηποι–Μενεμένη κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα, με περίπου 59 και 54,7 ευρώ αντίστοιχα ανά διανυκτέρευση.
Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη λειτουργεί πλέον ως ένα σύνολο διαφορετικών υποαγορών, με διαφορετικά επίπεδα τιμών, ζήτησης και επενδυτικών αποδόσεων.
Το κέντρο εξακολουθεί να κυριαρχεί
Παρά τη σταδιακή ενίσχυση των περιφερειακών περιοχών, το κέντρο της Θεσσαλονίκης παραμένει ο βασικός πυρήνας της αγοράς. Από τις περίπου 4.606 ενεργές αγγελίες βραχυχρόνιας μίσθωσης που καταγράφονται στην πόλη, περισσότερες από 4.000 βρίσκονται στο κεντρικό τμήμα.
Η συγκέντρωση αυτή εξηγεί σε μεγάλο βαθμό και την ένταση της δημόσιας συζήτησης γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς η πίεση στην αγορά κατοικίας εντοπίζεται κυρίως σε συγκεκριμένες περιοχές του ιστορικού κέντρου.
Σε επίπεδο αποδόσεων, το κέντρο παραμένει η πιο ισχυρή αγορά, με μέσο ετήσιο έσοδο ανά ακίνητο περίπου 10.700 ευρώ. Ωστόσο, και άλλες περιοχές της πόλης εμφανίζουν ανταγωνιστικές αποδόσεις, γεγονός που ενισχύει την τάση γεωγραφικής διασποράς των επενδύσεων.
Μια ώριμη αγορά city-break
Η Θεσσαλονίκη έχει εξελιχθεί τα τελευταία χρόνια σε έναν από τους πιο δυναμικούς προορισμούς city-break στην Ελλάδα. Σύμφωνα με στοιχεία του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA), η πόλη λειτουργεί σε μεγάλο βαθμό ως προορισμός last-minute, με πολλές κρατήσεις να πραγματοποιούνται λίγες ημέρες πριν από την άφιξη των επισκεπτών.
Η τουριστική ζήτηση παρουσιάζει επίσης μια ιδιότυπη εποχικότητα. Σε αντίθεση με τους παραθαλάσσιους προορισμούς, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει ιδιαίτερα ισχυρή κίνηση τους φθινοπωρινούς μήνες, με τον Οκτώβριο να αναδεικνύεται συχνά στον καλύτερο μήνα του έτους χάρη σε συνέδρια, εκθέσεις και μεγάλες διοργανώσεις.