Σε φάση σταδιακής ωρίμανσης εισέρχεται η αγορά κατοικίας, με τον κύκλο της έντονης ανόδου των τελευταίων ετών να εμφανίζει πλέον σαφή σημάδια επιβράδυνσης. Όπως επισημαίνει στο BnBNews.gr ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis Property & Valuation Services, δεν διαφαίνεται κάποια «κοσμοϊστορική» αλλαγή στις τιμές, αλλά μια πιο ήπια μετάβαση προς νέα επίπεδα ισορροπίας, στο πλαίσιο ενός φυσιολογικού κύκλου της αγοράς.
Οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, ωστόσο ο ρυθμός αύξησης μειώνεται αισθητά, στοιχείο που υποδηλώνει ότι η αγορά πλησιάζει σε ένα σημείο καμπής. Η έντονη δυναμική της προηγούμενης περιόδου δίνει σταδιακά τη θέση της σε πιο συγκρατημένες μεταβολές, χωρίς όμως να αναιρείται η συνολική ανοδική τάση σε βάθος χρόνου.
Προς σταθεροποίηση και ήπια διόρθωση
Σύμφωνα με την ίδια ανάλυση, το επόμενο διάστημα αναμένεται να οδηγήσει σε μια φάση σταθεροποίησης των τιμών και ενδεχομένως σε μια ήπια διόρθωση. Ο κ. Ξυλάς εκτιμά ότι μέσα στους επόμενους 12 έως 24 μήνες θα διαμορφωθεί πιο καθαρά αυτή η εικόνα, διευκρινίζοντας ωστόσο ότι δεν τίθεται ζήτημα κατάρρευσης ή δημιουργίας «φούσκας».
Όπως εξηγεί, η πορεία των τιμών ακινήτων ακολουθεί διαχρονικά μια «σπειροειδή» λογική: κάθε κύκλος ολοκληρώνεται σε υψηλότερα επίπεδα από τον προηγούμενο. Ακόμη και σε περιόδους διόρθωσης, το κατώτατο σημείο παραμένει υψηλότερο από εκείνο του προηγούμενου κύκλου, εκτός εάν μεσολαβήσουν ακραία γεγονότα, όπως η χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, που οδήγησε σε δραστική υποχώρηση των αξιών.
Η υστέρηση στα βόρεια προάστια και οι ευκαιρίες ανάκαμψης
Η εξέλιξη των τιμών δεν είναι ομοιόμορφη σε όλη την αγορά, καθώς καθορίζεται από επιμέρους χαρακτηριστικά όπως η τοποθεσία, η παλαιότητα, η ποιότητα κατασκευής και η προσβασιμότητα κάθε ακινήτου.
Ιδιαίτερη μνεία γίνεται στα βόρεια προάστια της Αθήνας, τα οποία, σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, έχουν μείνει πίσω σε σχέση με τα νότια, όπου οι τιμές κατέγραψαν εντυπωσιακή άνοδο την τελευταία δεκαετία. Η υστέρηση αυτή αποδίδεται τόσο στη χαμηλότερη ένταση επενδυτικού ενδιαφέροντος όσο και σε ζητήματα συνδεσιμότητας και παλαιότητας του οικιστικού αποθέματος. Ωστόσο, ακριβώς λόγω αυτής της υστέρησης, τα βόρεια προάστια εμφανίζουν περιθώρια ισχυρότερης ανάκαμψης, με την εκτιμώμενη διόρθωση των τιμών να είναι ηπιότερη σε σχέση με άλλες περιοχές.
Το πρόβλημα είναι η προσφορά, όχι η ζήτηση
Καθοριστικής σημασίας για την πορεία της αγοράς παραμένει η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Όπως τονίζει ο κ. Ξυλάς, το βασικό πρόβλημα της ελληνικής αγοράς κατοικίας δεν είναι η έλλειψη ζήτησης, αλλά η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Η έως σήμερα προσέγγιση, που εστιάζει κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης μέσω επιδομάτων ή φορολογικών κινήτρων, δεν επαρκεί για να συγκρατήσει τις τιμές, καθώς ενισχύει περαιτέρω την πίεση σε μια ήδη περιορισμένη αγορά. Αντίθετα, όπως επισημαίνεται, απαιτούνται πιο δομικές παρεμβάσεις, όπως η προώθηση μαζικών κατασκευών, η αξιοποίηση δημόσιας γης και η ενεργή συμμετοχή του κράτους και της τοπικής αυτοδιοίκησης στη δημιουργία επαρκούς οικιστικού αποθέματος.
Πώς το κόστος κατασκευής επηρεάζει τις τιμές των νεόδμητων
Την ίδια στιγμή, οι διεθνείς εξελίξεις και η ενεργειακή αβεβαιότητα αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για την πορεία της αγοράς. Όπως επισημαίνει ο κ. Ξυλάς, η διάρκεια και η ένταση γεωπολιτικών συγκρούσεων επηρεάζουν άμεσα το κόστος ενέργειας, το οποίο με τη σειρά του μεταφέρεται στα logistics και στα δομικά υλικά.
Ήδη, όπως αναφέρει, το κόστος κατασκευής, το οποίο είχε παρουσιάσει μια πρόσκαιρη υποχώρηση το τελευταίο διάστημα, εμφανίζει εκ νέου ανοδικές τάσεις. Σε ένα περιβάλλον όπου το κόστος παραγωγής νέων κατοικιών αυξάνεται, η πιθανότητα σημαντικής αποκλιμάκωσης των τιμών παραμένει περιορισμένη, ακόμη και αν η ζήτηση επιβραδυνθεί.
Γιατί δεν αναμένεται «φούσκα» στην αγορά ακινήτων;
Συνολικά, η εικόνα που περιγράφεται είναι εκείνη μιας αγοράς που δεν βρίσκεται σε φάση υπερθέρμανσης, αλλά σε μια φυσιολογική μετάβαση προς νέα επίπεδα ισορροπίας. Οι έντονες αυξήσεις των προηγούμενων ετών υποχωρούν, δίνοντας τη θέση τους σε πιο ήπιες μεταβολές, ενώ οι διαφοροποιήσεις ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου αναμένεται να ενταθούν.
Το επόμενο διάστημα θα είναι καθοριστικό για τη διαμόρφωση της νέας ισορροπίας στην αγορά κατοικίας, με το βάρος να μετατοπίζεται πλέον στην ανάγκη ενίσχυσης της προσφοράς και στη διαμόρφωση μιας πιο συνεκτικής στεγαστικής πολιτικής, ικανής να ανταποκριθεί στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς.