Σε ένα διεθνές περιβάλλον αυξανόμενης γεωπολιτικής αστάθειας, η ελληνική κτηματαγορά καλείται για ακόμη μία φορά να προσαρμοστεί σε νέες συνθήκες. Η σύγκρουση στη Μέση Ανατολή, με την εμπλοκή ΗΠΑ, Ισραήλ και Ιράν, διαμορφώνει ήδη ένα πιο αβέβαιο οικονομικό σκηνικό, επηρεάζοντας την ενέργεια, το κόστος λειτουργίας της οικονομίας και τη συμπεριφορά των διεθνών επενδυτών. Αν και η Ελλάδα δεν βρίσκεται στο επίκεντρο των στρατιωτικών εξελίξεων, οι επιπτώσεις μεταφέρονται έμμεσα στην οικονομία και, κατ’ επέκταση, στην αγορά ακινήτων.
Στελέχη της αγοράς επισημαίνουν ότι η ελληνική κτηματαγορά έχει επιδείξει σημαντική ανθεκτικότητα τα τελευταία χρόνια, καταφέρνοντας να διατηρήσει ανοδική δυναμική ακόμη και μέσα σε περιόδους έντονης διεθνούς μεταβλητότητας. Από το 2020 μέχρι σήμερα, η αγορά συνέχισε να αναπτύσσεται παρά τις μεγάλες προκλήσεις που προκάλεσαν η πανδημία, ο πόλεμος στην Ουκρανία το 2022 και η σύγκρουση στη Λωρίδα της Γάζας το 2023, καθώς και η ενεργειακή κρίση που ακολούθησε.
Ωστόσο, το 2026 βρίσκει την ελληνική αγορά ακινήτων σε φάση αναπροσαρμογής. Η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει ήδη σημάδια επιβράδυνσης, ενώ οι επενδυτές εμφανίζονται πιο επιφυλακτικοί. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το ενδεκάμηνο Ιανουαρίου–Νοεμβρίου 2025 καταγράφηκε πτώση 20,6% στον αριθμό των νέων κατοικιών που αδειοδοτήθηκαν πανελλαδικά, οι οποίες ανήλθαν σε 34.997, έναντι 44.090 την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται τόσο στη διεθνή οικονομική επιβράδυνση όσο και σε εγχώριους παράγοντες, όπως η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό τα προηγούμενα χρόνια.
Η διάρκεια της κρίσης θα κρίνει την επίδραση στην ελληνική κτηματαγορά
Καθοριστικό ρόλο για την πορεία της κτηματαγοράς θα παίξει η διάρκεια της κρίσης και το εύρος της γεωπολιτικής έντασης. Σε περίπτωση σύντομης περιόδου αστάθειας, η Ελλάδα ενδέχεται ακόμη και να επωφεληθεί, καθώς αρκετοί επενδυτές στρέφονται σε πιο ασφαλείς αγορές εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η πολιτική σταθερότητα της χώρας και η θέση της στο ευρωπαϊκό πλαίσιο την καθιστούν ελκυστικό προορισμό για αγορά κατοικίας ή επενδυτικών ακινήτων.
Σε ένα πιο παρατεταμένο σενάριο κρίσης, όμως, η εικόνα γίνεται πιο σύνθετη. Η άνοδος του πληθωρισμού, η διατήρηση υψηλών επιτοκίων και η επιβράδυνση της οικονομικής δραστηριότητας επηρεάζουν άμεσα τη ζήτηση για ακίνητα. Το υψηλότερο κόστος δανεισμού περιορίζει την αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών, ενώ αυξάνει και το συνολικό κόστος ανάπτυξης νέων έργων.
Η ενέργεια ως βασικός παράγοντας πίεσης
Η βασική οδός μέσω της οποίας μια σύγκρουση στη Μέση Ανατολή επηρεάζει την ελληνική οικονομία είναι η ενέργεια. Περίπου το 20% της παγκόσμιας διακίνησης πετρελαίου περνά από τα Στενά του Ορμούζ, γεγονός που καθιστά την περιοχή κρίσιμη για τη διεθνή αγορά ενέργειας.
Για την Ελλάδα, πιθανή άνοδος των τιμών πετρελαίου και φυσικού αερίου μεταφράζεται σε αυξημένο κόστος ηλεκτρικής ενέργειας και λειτουργίας επιχειρήσεων. Οι επιπτώσεις αυτές μεταφέρονται και στον κλάδο των ακινήτων. Σήμερα, τα έξοδα ηλεκτρισμού, θέρμανσης και κλιματισμού μπορούν να αντιστοιχούν στο 25% έως 35% των συνολικών εξόδων διαβίωσης μιας κατοικίας. Σε ένα σενάριο αύξησης των ενεργειακών τιμών κατά 30%, το λειτουργικό κόστος ενός ακινήτου αυξάνεται αισθητά, επηρεάζοντας τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές.
Η εξάρτηση από τη διεθνή ζήτηση
Η ελληνική αγορά κατοικίας εξαρτάται πλέον σε σημαντικό βαθμό από τη διεθνή ζήτηση. Τα τελευταία χρόνια, περίπου το 40% έως 50% των συναλλαγών κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας συνδέεται με ξένους αγοραστές, ενώ σε αρκετές τουριστικές περιοχές το ποσοστό αυτό ξεπερνά το 60%. Παράλληλα, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα υπερβαίνουν τα 2 δισ. ευρώ ετησίως, αποτελώντας έναν από τους βασικούς μοχλούς ανόδου των τιμών.
Στην αγορά πολυτελών κατοικιών, μάλιστα, το ποσοστό των διεθνών αγοραστών μπορεί να φτάνει ακόμη και το 70% έως 80% της ζήτησης. Σε περιόδους γεωπολιτικής έντασης, το ενδιαφέρον αυτό μπορεί είτε να περιοριστεί, καθώς οι επενδυτές αναβάλλουν αποφάσεις, είτε να ενισχυθεί, αν η Ελλάδα θεωρηθεί ασφαλής επενδυτικός προορισμός σε σχέση με άλλες περιοχές.
Χαρακτηριστικό είναι ότι χώρες όπως η Τουρκία, ο Λίβανος, το Ιράν και το Ισραήλ συγκαταλέγονται πλέον μεταξύ εκείνων με αυξανόμενο αριθμό αιτήσεων και εγκρίσεων στο πρόγραμμα επενδυτικής άδειας παραμονής «Golden Visa». Η γεωπολιτική αβεβαιότητα στη Μέση Ανατολή οδηγεί ολοένα και περισσότερους εύπορους πολίτες από τις συγκεκριμένες χώρες να αναζητούν ασφαλή επενδυτικό καταφύγιο στην Ελλάδα και, κατ’ επέκταση, στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Το κόστος κατασκευής και η περιορισμένη προσφορά
Παράλληλα, η άνοδος των ενεργειακών τιμών επηρεάζει άμεσα και τον κατασκευαστικό κλάδο. Υλικά όπως ο χάλυβας, το αλουμίνιο και το τσιμέντο εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το ενεργειακό κόστος και τη μεταφορά. Σε συνθήκες παρατεταμένης κρίσης, το κόστος κατασκευής μπορεί να αυξηθεί σημαντικά, ακόμη και κατά 15% έως 30%, περιορίζοντας τη δημιουργία νέων κατοικιών.
Η εξέλιξη αυτή περιορίζει την προσφορά στην αγορά. Έτσι, ακόμη και σε περίπτωση επιβράδυνσης της ζήτησης, η περιορισμένη διαθεσιμότητα νέων ακινήτων μπορεί να λειτουργήσει ως παράγοντας συγκράτησης των τιμών.
Ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας
Όπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, η ένταση στη Μέση Ανατολή επηρεάζει την ελληνική οικονομία κυρίως μέσω της ενέργειας, του κόστους λειτουργίας και των διεθνών κεφαλαιακών ροών. Η αγορά ακινήτων βρίσκεται στο επίκεντρο αυτών των εξελίξεων, καθώς επηρεάζεται τόσο από το αυξημένο κόστος κατασκευής και λειτουργίας όσο και από τη συμπεριφορά των ξένων επενδυτών.
Εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός άμεσης στρατιωτικής εμπλοκής, η χώρα εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να λειτουργεί ως σχετικά ασφαλής επενδυτικός προορισμός. Ωστόσο, η αύξηση του κόστους λειτουργίας των ακινήτων, η επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας και η γενικότερη διεθνής αβεβαιότητα δημιουργούν ένα πιο σύνθετο και απαιτητικό περιβάλλον για την ελληνική κτηματαγορά τους επόμενους μήνες.