Η αντίστροφη μέτρηση για τη δημοσιοποίηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου (ΕΧΠ) για τον Τουρισμό έχει ξεκινήσει, με την αγορά της φιλοξενίας να τελεί υπό αναμονή των επίσημων ανακοινώσεων, οι οποίες -σύμφωνα με διαρροές- αναμένονται έως το τέλος Απριλίου 2026. Πρόκειται για μια εξέλιξη που δεν αφορά μόνο τους μεγάλους επενδυτικούς ομίλους, αλλά επηρεάζει άμεσα το σύνολο του οικοσυστήματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η μεγάλη τομή του νέου πλαισίου εντοπίζεται στη θεσμοθέτηση της «φέρουσας ικανότητας» ως κεντρικού μοχλού ελέγχου, μεταφέροντας σημαντικό μέρος της ισχύος στην Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Η «σφήνα» των Δήμων και η περίπτωση της Αθήνας
Το πολιτικό κλίμα έχει ήδη προδιαγραφεί από τις κινήσεις του Δήμου Αθηναίων. Μετά την επιβολή της αναστολής νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στα τρία κεντρικά διαμερίσματα της πρωτεύουσας, η συζήτηση διευρύνεται. Ο Δήμαρχος Αθηναίων θέτει πλέον με επιτακτικό τρόπο το ζήτημα ενός συνολικού πλαφόν στις τουριστικές κλίνες, συμπεριλαμβανομένων και των ξενοδοχειακών μονάδων, διεκδικώντας παράλληλα την αρμοδιότητα για τη λήψη παρόμοιων αποφάσεων.
Ταυτόχρονα, η διεκδίκηση μεριδίου από το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) αναδεικνύει την πρόθεση των Δήμων να διαχειριστούν οι ίδιοι τους πόρους που παράγει ο τουρισμός, προκειμένου να αντισταθμίσουν την πίεση στις υποδομές τους. Αυτή η «τοπικοποίηση» της τουριστικής πολιτικής φαίνεται πως βρίσκει έδαφος στο νέο Χωροταξικό.
Οι 5 κατηγορίες περιοχών και ο ρόλος των ΤΠΣ
Σύμφωνα με τις έως τώρα πληροφορίες, το ΕΧΠ χωρίζει την ελληνική επικράτεια σε πέντε βασικές κατηγορίες, ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης και πίεσης:
-
Περιοχές Ελέγχου (Κορεσμένες): Εκεί όπου οι νέες κλίνες θα περιορίζονται δραστικά ή θα απαγορεύονται.
-
Αναπτυσσόμενες Περιοχές: Με περιθώρια για νέες επενδύσεις υπό όρους.
-
Περιοχές με δυνατότητες ανάπτυξης: Όπου θα δίνονται κίνητρα.
-
Περιοχές με ειδικό χαρακτήρα.
-
Λοιπές περιοχές.
Το κλειδί για την εφαρμογή αυτής της κατηγοριοποίησης είναι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ). Μέσω αυτών, οι Δήμοι θα έχουν τη δυνατότητα να «μεταφράζουν» τις γενικές κατευθύνσεις του κράτους σε τοπικούς κανόνες. Αυτό σημαίνει ότι ένας Δήμος θα μπορεί να εισηγηθεί συγκεκριμένη αναλογία τουριστικών κλινών ανά κατοίκους, επικαλούμενος την επιστημονική τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας της περιοχής του.
Η «εξίσωση» των κλινών: Ξενοδοχεία vs Βραχυχρόνια
Μια από τις πλέον συζητημένες ανατροπές που αναμένεται να φέρει το νέο πλαίσιο είναι ο υπολογισμός των κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε άμεση συνάρτηση με τις ξενοδοχειακές. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, η φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής θα αντιμετωπίζεται ως ένα ενιαίο σύνολο. Αυτό σημαίνει ότι ο επιτρεπόμενος αριθμός των Airbnb θα εξαρτάται από το πόσες ξενοδοχειακές κλίνες λειτουργούν ήδη στην ίδια περιοχή, δημιουργώντας ένα σύστημα «ποσοστώσεων» που θα ελέγχεται από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Τι σημαίνει αυτό για τη Βραχυχρόνια Μίσθωση;
Για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων, η αλλαγή αυτή σηματοδοτεί το τέλος των οριζόντιων κανόνων. Το τοπίο γίνεται πιο σύνθετο, καθώς η βιωσιμότητα μιας δραστηριότητας θα εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό του εκάστοτε Δήμου.
Η βραχυχρόνια μίσθωση, η οποία συχνά στοχοποιείται για την αύξηση των ενοικίων και την αλλοίωση της κοινωνικής συνοχής, βρίσκεται στην πρώτη γραμμή αυτών των ρυθμίσεων. Η δυνατότητα των Δήμων να ορίζουν «κόκκινες ζώνες» εντός των ορίων τους μπορεί να οδηγήσει σε έναν πολυκερματισμό της αγοράς, όπου οι κανόνες θα διαφέρουν από γειτονιά σε γειτονιά.
Το ζητούμενο της ισορροπίας
Το νέο Χωροταξικό επιχειρεί να βάλει τάξη σε μια αγορά που αναπτύχθηκε ραγδαία και συχνά άναρχα. Ωστόσο, η μεταφορά της αρμοδιότητας στους Δήμους εγκυμονεί κινδύνους. Το μεγάλο στοίχημα παραμένει αν οι αποφάσεις θα λαμβάνονται με βάση αντικειμενικά δεδομένα και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό ή αν θα υποκύπτουν σε πρόσκαιρες πολιτικές πιέσεις, ανατρέποντας το επενδυτικό κλίμα και τα δικαιώματα της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας.
Η δημοσίευση της σχετικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) αναμένεται να ρίξει φως στις λεπτομέρειες ενός πλαισίου που, αν μη τι άλλο, φιλοδοξεί να αλλάξει τον τουριστικό χάρτη της Ελλάδας για τις επόμενες δεκαετίες.