Στο πλαίσιο του φετινού συνεδρίου Short Stay Athens Conference, ένα από τα θέματα που βρέθηκαν στο επίκεντρο των συζητήσεων ήταν η διαχείριση κινδύνου στη βραχυχρόνια μίσθωση και ο ρόλος της ασφάλισης στη βιωσιμότητα των σχετικών επενδύσεων. Την προσέγγιση αυτή ανέλυσε η ασφαλιστική σύμβουλος Μαρία Σεβαστάκη, η οποία πραγματοποίησε το workshop με τίτλο «Από το Check-in στο Check-out: Πόσο ρίσκο αντέχει η επιχείρησή σας χωρίς δίχτυ ασφαλείας;».
Η παρουσίαση, με κεντρικό μήνυμα «Short Term Rental Insurance – Are you investing or gambling», εστίασε στο κατά πόσο οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές ακινήτων που δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι πραγματικά προστατευμένοι απέναντι στους κινδύνους που συνοδεύουν τη λειτουργία των καταλυμάτων τους ή αν απλώς συμμορφώνονται με τις ελάχιστες υποχρεώσεις που επιβάλλει το κανονιστικό πλαίσιο.
Ασφάλιση βραχυχρόνιας μίσθωσης πέρα από την τυπική συμμόρφωση
Όπως υπογράμμισε η Μαρία Σεβαστάκη, η ασφάλιση στη βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζεται συχνά ως μια τυπική διαδικασία συμμόρφωσης, με στόχο κυρίως την αποφυγή προστίμων. Ωστόσο, στην πράξη, πρόκειται για μια στρατηγική επιλογή που συνδέεται άμεσα με τη βιωσιμότητα της επένδυσης και τη διασφάλιση της επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Η ίδια σημείωσε ότι η λειτουργία ενός ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης εμπεριέχει πολλαπλά επίπεδα κινδύνου, τα οποία δεν περιορίζονται μόνο στο ίδιο το ακίνητο, αλλά επεκτείνονται στη νομική ευθύνη, στη λειτουργική συνέχεια της επιχείρησης και στη φήμη του διαχειριστή ή του ιδιοκτήτη.
Ο ρόλος του Α.Μ.Α. και η ευθύνη διαχειριστή – ιδιοκτήτη
Ένα από τα βασικά σημεία που ανέλυσε αφορά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.), ο οποίος προσδιορίζει τον υπεύθυνο λειτουργίας του καταλύματος. Όπως εξήγησε, το ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης ακολουθεί τον Α.Μ.Α. και το πρόσωπο που εμφανίζεται ως υπεύθυνος λειτουργίας, δηλαδή συνήθως τον διαχειριστή του ακινήτου.
Ωστόσο, το ρίσκο της λειτουργίας δεν περιορίζεται μόνο σε εκείνον. Στην πράξη, ιδιοκτήτης και διαχειριστής αποτελούν «τις δύο όψεις του ίδιου νομίσματος», καθώς η επιχειρηματική δραστηριότητα αφορά το ίδιο ακίνητο και επηρεάζει εξίσου και τις δύο πλευρές.
Για παράδειγμα, μια διακοπή λειτουργίας μπορεί να προκύψει είτε λόγω ζητήματος αστικής ευθύνης – που συνδέεται κυρίως με τον διαχειριστή – είτε λόγω ζημιάς στο ίδιο το ακίνητο, που αφορά τον ιδιοκτήτη. Και στις δύο περιπτώσεις, οι οικονομικές συνέπειες επηρεάζουν και τους δύο.
Υποχρεωτική ασφάλιση αλλά όχι απαραίτητα επαρκής
Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στη διάκριση μεταξύ υποχρεωτικής και επαρκούς ασφαλιστικής κάλυψης. Η βασική, ελάχιστη ασφάλιση που προβλέπεται από το θεσμικό πλαίσιο μπορεί να καλύπτει την τυπική υποχρέωση και να αποτρέπει την επιβολή προστίμων. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι επαρκεί για την κάλυψη πραγματικών ζημιών ή για την αντιμετώπιση μιας δικαστικής διεκδίκησης.
Σε περιπτώσεις ατυχημάτων, τραυματισμών ή σοβαρών ζημιών, τα ποσά αποζημίωσης που μπορεί να διεκδικηθούν μέσω αγωγών ενδέχεται να υπερβαίνουν κατά πολύ τα όρια της βασικής κάλυψης.
Ο κίνδυνος της υπασφάλισης
Ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα είναι η υπασφάλιση, δηλαδή η δήλωση χαμηλότερης ασφαλιστικής αξίας από την πραγματική αξία του ακινήτου ή του εξοπλισμού του. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ακόμη και αν υπάρξει αποζημίωση, αυτή υπολογίζεται αναλογικά με βάση τη δηλωμένη αξία.
Με άλλα λόγια, αν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο για μικρότερο ποσό από την πραγματική του αξία, ο ιδιοκτήτης δεν αποζημιώνεται πλήρως σε περίπτωση ζημιάς.
Η βραχυχρόνια μίσθωση ως επιχειρηματική δραστηριότητα
Σύμφωνα με την παρουσίαση, ένα από τα συχνότερα λάθη είναι η αντιμετώπιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης ως απλής κατοικίας από πλευράς ασφάλισης. Στην πραγματικότητα, πρόκειται για επιχειρηματική δραστηριότητα που απαιτεί αντίστοιχη ασφαλιστική προσέγγιση.
Αυτό σημαίνει ότι τα ασφαλιστικά συμβόλαια θα πρέπει να είναι προσαρμοσμένα στη λειτουργία ενός καταλύματος φιλοξενίας και όχι μιας απλής ιδιωτικής κατοικίας. Παράλληλα, σε περιπτώσεις όπου το ακίνητο ανήκει σε φυσικό πρόσωπο, είναι δυνατό – υπό προϋποθέσεις – να αξιοποιηθεί η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ που συνδέεται με την ασφάλιση κατοικίας.
Τα «ψιλά γράμματα» και τα μέτρα πρόληψης
Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε και στα λεγόμενα «ψιλά γράμματα» των συμβολαίων. Η αποζημίωση αστικής ευθύνης, όπως επισημάνθηκε, μπορεί να μην καταβληθεί εάν δεν πληρούνται βασικές προϋποθέσεις ασφαλούς λειτουργίας του ακινήτου.
Μεταξύ άλλων, αναφέρθηκαν ζητήματα όπως η σωστή σήμανση, οι προδιαγραφές για πισίνες ή άλλους ειδικούς χώρους, καθώς και η ύπαρξη των απαραίτητων αδειών. Η έλλειψη τέτοιων στοιχείων μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη της αποζημίωσης, ακόμη και αν υπάρχει ασφαλιστήριο συμβόλαιο.
Τα τέσσερα βασικά ρίσκα της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Συνοψίζοντας την ανάλυσή της, η Μαρία Σεβαστάκη παρουσίασε τέσσερις βασικές κατηγορίες κινδύνων που αντιμετωπίζουν από κοινού ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης:
-
νομικό ρίσκο, που σχετίζεται με ευθύνες και πιθανές δικαστικές διεκδικήσεις
-
περιουσιακό ρίσκο, που αφορά ζημιές στο ίδιο το ακίνητο ή στον εξοπλισμό του
-
λειτουργικό ρίσκο, δηλαδή ενδεχόμενη διακοπή λειτουργίας της δραστηριότητας
-
ρίσκο φήμης, το οποίο μπορεί να επηρεάσει τη μελλοντική ζήτηση και τη βιωσιμότητα της επιχείρησης
Το βασικό συμπέρασμα της παρουσίασης ήταν ότι η ασφάλιση στη βραχυχρόνια μίσθωση δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μια τυπική διαδικασία συμμόρφωσης με τη νομοθεσία. Αντίθετα, αποτελεί ένα κρίσιμο εργαλείο διαχείρισης κινδύνου και προστασίας της επένδυσης σε έναν κλάδο που εξελίσσεται με ταχύ ρυθμό και λειτουργεί σε ένα ολοένα πιο σύνθετο περιβάλλον ευθυνών.