Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή παρουσίασε πρόταση για ένα νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο σχετικά με την οικονομικά προσιτή στέγαση. Οι κανόνες δεν απαγορεύουν αυτόματα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ούτε επιβάλλουν ενιαίους περιορισμούς σε εξοχικές και κλειστές κατοικίες. Δίνουν, όμως, σε κράτη, περιφέρειες και δήμους πιο σαφείς κατευθύνσεις για το πότε μπορούν να intervenουν στην αγορά ακινήτων.
Στο επίκεντρο οι περιοχές με στεγαστική πίεση
Η πρόταση βασίζεται στην έννοια των «περιοχών υπό στεγαστική πίεση». Πρόκειται για περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικίες είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά και οι κάτοικοι δυσκολεύονται να βρουν σπίτι σε προσιτή τιμή.
Το πρόβλημα εμφανίζεται κυρίως σε μεγάλες πόλεις, μητροπολιτικές περιοχές, νησιά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνοδεύουν την ευρωπαϊκή πρωτοβουλία, το 51% των κατοίκων των ευρωπαϊκών πόλεων θεωρεί την οικονομικά προσιτή κατοικία άμεσο και επείγον πρόβλημα.
Την ίδια στιγμή, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν κατά 93% από το 2018 έως το 2024. Παράλληλα, περίπου το 20% του στεγαστικού αποθέματος της Ευρωπαϊκής Ένωσης παραμένει ακατοίκητο.
Δεν προβλέπεται οριζόντια απαγόρευση για το Airbnb
Το νέο πλαίσιο δεν θεσπίζει πανευρωπαϊκό πλαφόν ή γενική απαγόρευση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Επιτρέπει, όμως, στις αρμόδιες αρχές να επιβάλουν περιορισμούς όταν αποδεικνύεται ότι οι κατοικίες που χρησιμοποιούνται για τουριστικές μισθώσεις αφαιρούνται από τη μακροχρόνια αγορά.
Για να δικαιολογηθεί ένα τέτοιο μέτρο, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν προκαλέσει σημαντική αρνητική επίδραση στη διαθεσιμότητα ή στην οικονομική προσιτότητα κατοικιών για τουλάχιστον τρία χρόνια. Επιπλέον, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι δεν υπάρχει ηπιότερη λύση με το ίδιο αποτέλεσμα.
Άρα, μια γενική αναφορά στη στεγαστική κρίση δεν θα αρκεί. Ο δήμος ή η κυβέρνηση θα χρειάζεται συγκεκριμένα δεδομένα για τη συγκεκριμένη περιοχή και την τοπική αγορά κατοικίας.
Τα δεδομένα θα στηρίζουν τις αποφάσεις
Σημαντικό ρόλο θα έχει ο Κανονισμός της ΕΕ 2024/1028 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο κανονισμός δημιουργεί κοινό σύστημα συλλογής και ανταλλαγής στοιχείων από ιδιοκτήτες και πλατφόρμες.
Οι πλατφόρμες πρέπει να εμφανίζουν και να επαληθεύουν τους αριθμούς εγγραφής των ακινήτων. Οι δημόσιες αρχές μπορούν επίσης να ζητούν την αφαίρεση καταχωρίσεων που δεν συμμορφώνονται με τους κανόνες. Στοιχεία για κρατήσεις και διανυκτερεύσεις διαβιβάζονται στις αρχές μέσω ψηφιακών σημείων εισόδου.
Με αυτόν τον τρόπο, οι νέοι κανόνες συνδέουν τις διαθέσιμες πληροφορίες με την επιβολή περιορισμών. Οι αποφάσεις θα πρέπει να βασίζονται σε μετρήσιμα δεδομένα και όχι σε γενικές εκτιμήσεις.
Στο πεδίο και οι δεύτερες κατοικίες
Η πρόταση αφορά επίσης την απόκτηση ή τη χρήση κατοικιών που δεν προορίζονται για κύρια κατοικία. Σε αυτή την κατηγορία μπορούν να ενταχθούν οι δεύτερες κατοικίες και τα εξοχικά, είτε τα χρησιμοποιεί ο ιδιοκτήτης είτε κάποιο άλλο πρόσωπο.
Περιορισμοί θα μπορούν να εξεταστούν σε περιοχές όπου η μεγάλη συγκέντρωση τέτοιων ακινήτων μειώνει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους. Ωστόσο, προβλέπεται σημαντική προστασία για τους σημερινούς ιδιοκτήτες.
Τα μέτρα που αφορούν την αγορά δεύτερης κατοικίας θα μπορούν να εφαρμόζονται μόνο σε ακίνητα που αποκτώνται μετά την έναρξη ισχύος του συγκεκριμένου μέτρου. Δεν προβλέπεται αναδρομική ακύρωση ή ανατροπή υφιστάμενων αγορών.
Έμφαση στα σπίτια που παραμένουν κλειστά
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αντιμετωπίζει ως ξεχωριστό ζήτημα τις κατοικίες που παραμένουν κενές για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σε περιοχές με έντονη ζήτηση, τα κλειστά ακίνητα θεωρείται ότι αποτελούν ανεκμετάλλευτο μέρος του στεγαστικού αποθέματος.
Η ευρωπαϊκή στρατηγική δίνει έμφαση στην ανακαίνιση, την επανάχρηση και την αξιοποίηση των υφιστάμενων κτιρίων. Δεν σημαίνει, όμως, ότι κάθε κλειστό σπίτι θα θεωρείται αυτομάτως προβληματικό.
Οι αρχές θα πρέπει να εξετάζουν τις τοπικές συνθήκες, τη διάρκεια της κενότητας, τον αριθμό ακινήτων που διαθέτει ο ίδιος ιδιοκτήτης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, αν τα ακίνητα ανήκουν σε εταιρείες ή άλλους νομικούς φορείς.
Πότε θα ισχύσουν οι κανόνες
Ο Affordable Housing Act δεν τέθηκε σε ισχύ στις 9 Σεπτεμβρίου 2026. Η ημερομηνία αυτή αφορά την υποβολή της πρότασης Κανονισμού από την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Ακολουθεί τώρα η συνήθης νομοθετική διαδικασία στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και στο Συμβούλιο.
Εφόσον εγκριθεί το τελικό κείμενο και δημοσιευθεί στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ο Κανονισμός προβλέπεται να τεθεί σε ισχύ την 20ή ημέρα μετά τη δημοσίευσή του. Θα είναι τότε άμεσα εφαρμοστέος στα κράτη-μέλη.
Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία, δεν υπάρχει συγκεκριμένη ημερομηνία κατά την οποία η Ελλάδα, οι δήμοι ή οι περιφέρειες θα αποκτήσουν αυτόματα νέες εξουσίες επιβολής περιορισμών.
Διαφάνεια και δικαστική προστασία
Κάθε δημόσια αρχή που θα επιβάλλει μέτρα θα πρέπει να δημοσιοποιεί την τεκμηρίωση, την ακριβή περιοχή εφαρμογής και τη διάρκειά τους. Οι περιορισμοί θα πρέπει να επανεξετάζονται και να μην παραμένουν σε ισχύ χωρίς έλεγχο.
Παράλληλα, ιδιοκτήτες, επιχειρήσεις και άλλα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που επηρεάζονται θα έχουν δικαίωμα δικαστικής προσφυγής. Η Επιτροπή επιδιώκει έτσι να επιτρέψει τις παρεμβάσεις των αρχών, προστατεύοντας ταυτόχρονα τους πολίτες από αυθαίρετα ή δυσανάλογα μέτρα.
Οι επιφυλάξεις του STAMA Greece
Το STAMA Greece, ο φορέας εκπροσώπησης των εταιρειών διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, αναγνωρίζει ότι το κόστος στέγασης αποτελεί πραγματικό πρόβλημα. Υποστηρίζει, όμως, ότι δεν έχει αποδειχθεί πως οι περιορισμοί στο Airbnb αυξάνουν αυτόματα τις διαθέσιμες κατοικίες ή μειώνουν τα ενοίκια.
Επικαλείται τη Βαρκελώνη, όπου, σύμφωνα με στοιχεία της EHHA, τα ενοίκια αυξήθηκαν παρά το πάγωμα νέων αδειών. Αναφέρεται επίσης στη γαλλική Χώρα των Βάσκων, όπου από περίπου 6.000 ακίνητα που αποσύρθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση μόνο μικρό ποσοστό πέρασε στη μακροχρόνια αγορά, σύμφωνα με τον φορέα.
Το STAMA Greece ζητά τεκμηρίωση πριν από κάθε νέο μέτρο, δημόσια διαβούλευση, τακτική αξιολόγηση και έμφαση στην αξιοποίηση των κενών ακινήτων, στις ανακαινίσεις και στην κατασκευή νέων προσιτών κατοικιών.
Γνωρίζατε αυτές τις αλλαγές; Αν βρήκατε το κείμενο ενδιαφέρον, μπορείτε να το μοιραστείτε και να περιηγηθείτε στην ιστοσελίδα για περισσότερα θέματα σχετικά με τη στέγαση και την αγορά ακινήτων.