Ήταν μια από τις εικόνες του 2024 που θα θυμόμαστε για χρόνια: Μια ομάδα κατοίκων της Βαρκελώνης ψέκαζε τουρίστες σε υπαίθριες καφετέριες με παιδικά πιστόλια νερού, φωνάζοντας «τουρίστες να πάτε σπίτι σας». Η συγκεκριμένη εικόνα αποτύπωνε την οργή που ένιωθαν πολλές πόλεις για τον τουρισμό που είχε ξεπεράσει τα όρια.
Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις για διακοπές αποτελούν ένα μικρό μέρος του συνολικού αριθμού των κατοικιών.
Από την Βαρκελώνη…
Πόλεις όπως το Άμστερνταμ, το Βερολίνο, οι Βρυξέλλες, η Φλωρεντία και το Παρίσι έχουν ανταποκριθεί τα τελευταία χρόνια επιβάλλοντας περιορισμούς που κυμαίνονται από τον περιορισμό του αριθμού των τουριστικών ενοικιάσεων μέσω ενός συστήματος αδειοδότησης έως τον περιορισμό του αριθμού των διανυκτερεύσεων για τις οποίες μπορεί να ενοικιαστεί ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Η Βαρκελώνη στοχεύει να καταργήσει σταδιακά πλήρως τις ενοικιάσεις διαμερισμάτων σε τουρίστες έως το 2028.
Ωστόσο, πολλά μέτρα έχουν αποτελέσει αντικείμενο νομικών ενεργειών από ιδιοκτήτες ακινήτων και τουριστικούς φορείς, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι παραβιάζουν την ελευθερία παροχής υπηρεσιών που προστατεύεται από το δίκαιο της ΕΕ.
…στη Φλωρεντία
«Ό,τι και να κάνουμε [για να περιορίσουμε τα ενοικιαζόμενα καταλύματα], έρχεται μια έκκληση», δήλωσε ο Jacopo Vicini, δημοτικός σύμβουλος αρμόδιος για τον τουρισμό στη Φλωρεντία.
Η ιταλική πόλη πέρυσι δημιούργησε ένα σύστημα αδειοδότησης για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και επέβαλε μορατόριουμ σε τυχόν νέες καταχωρίσεις στο ιστορικό της κέντρο, αλλά αντιμετώπισε δώδεκα εφέσεις από ιδιοκτήτες κατοικιών και τουριστικούς πράκτορες.
Το περιφερειακό δικαστήριο της Τοσκάνης αποφάνθηκε υπέρ του δημοτικού συμβουλίου της Φλωρεντίας, αλλά πρόκειται μόνο για το πρώτο επίπεδο δικαστικού ελέγχου, αφήνοντας την πόλη εκτεθειμένη σε περισσότερες αγωγές. Η πόλη έκτοτε έχει επεκτείνει το μορατόριουμ στο 44% του οικιστικού της αποθέματος και αναμένει νέες νομικές προκλήσεις.
Οι δικαστικές αποφάσεις σε ολόκληρη την ΕΕ ήταν ανάμεικτες ή ασαφείς. Σε μια ιστορική υπόθεση το 2020, το ανώτατο δικαστήριο της ΕΕ επικύρωσε τα τοπικά προγράμματα που περιόριζαν τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις λόγω έλλειψης κατοικιών και υπό την προϋπόθεση ότι τα μέτρα είναι αναλογικά.
Αλλά ποια αναλογικά μέσα αφήνονται ανοιχτά για δικαστικές διαμάχες, αφήνοντας τις πόλεις με «αναγνωρισμένη αρμοδιότητα [αλλά] μόνιμη ανασφάλεια», δήλωσε η Lorène Derhy, δικηγόρος που ειδικεύεται στο δίκαιο ακινήτων στη Γαλλία.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε υπερβολική επιφυλακτικότητα από τις αρχές. «Οι αρχές που δεν διαθέτουν τους νομικούς πόρους για να διασφαλίσουν ένα φιλόδοξο σχέδιο, διστάζουν. Υιοθετούν κανόνες που δεν τους επιτρέπουν οι νόμοι, απλώς από φόβο μήπως αμφισβητηθούν», πρόσθεσε ο Derhy.
Ο Βιτσίνι της Φλωρεντίας δήλωσε ότι είναι «ουσιαστικό» η ΕΕ να «αναγνωρίσει τη δυνατότητα» των τοπικών διοικήσεων να επιβάλλουν περιορισμούς στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, αν και αναγνώρισε ότι δεν μπορεί κανείς να «θεσπίσει την ίδια ρύθμιση για όλες τις πόλεις επειδή οι περιπτώσεις είναι πολύ διαφορετικές».
Τρομάζουν τα νούμερα
Σε ολόκληρη την ΕΕ, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν τα δύο τρίτα μεταξύ 2015 και 2025, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περισσότερο από το ένα πέμπτο κατά την ίδια περίοδο, σύμφωνα με την Eurostat. Οι τιμές των κατοικιών σε πολλά κράτη μέλη έχουν αυξηθεί ταχύτερα από το εισόδημα των νοικοκυριών και έχουν θέσει εκτός αγοράς κατοικίας τις νεότερες γενιές.
Ο κύριος λόγος είναι η υστέρηση στην προσφορά κατοικιών, η οποία δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στην αυξανόμενη ζήτηση λόγω πολεοδομικών περιορισμών, ιδίως σε πυκνοκατοικημένες αστικές περιοχές. Ωστόσο, έρευνα του JRC διαπίστωσε θετική συσχέτιση μεταξύ της επικράτησης των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων και του υψηλότερου κόστους στέγασης, αν και η σύνδεση είναι ισχυρότερη για τις τιμές πώλησης παρά για τα ενοίκια μακροπρόθεσμα.
Ωστόσο, πλατφόρμες όπως η Airbnb αμφισβητούν ότι οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ευθύνονται για την έλλειψη κατοικιών και επισημαίνουν την οικονομική ώθηση από τον τουρισμό.
Ο Γιώργος Μαύρος, επικεφαλής κυβερνητικών υποθέσεων της ΕΕ στην Airbnb, δήλωσε ότι «οι εξαιρετικά αυστηροί περιορισμοί στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις είναι πολύ απίθανο να αλλάξουν ριζικά τις τιμές των κατοικιών».
Πρόσθεσε: «Από την άλλη πλευρά, έχει έναν πραγματικό, πολύ συγκεκριμένο οικονομικό αντίκτυπο σε αυτές τις πόλεις».
Ο Ευρωπαϊκός Σύνδεσμος Εξοχικών Κατοικιών, μια ομάδα συμφερόντων, δήλωσε ότι ενώ οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις «μπορεί να διαδραματίζουν κάποιο ρόλο, υπάρχουν σημαντικά μεγαλύτερα προβλήματα», επισημαίνοντας ένα ποσοστό άδειων κατοικιών 20% κατά μέσο όρο σε ολόκληρη την ΕΕ.