Οι μεγαλύτερες εισπράξεις δεν σημαίνουν πάντα μεγαλύτερο κέρδος. Για έναν ιδιοκτήτη που συγκρίνει τη βραχυχρόνια μίσθωση με το σταθερό ενοίκιο, σημασία έχουν τα χρήματα που μένουν στο τέλος της χρονιάς, αφού αφαιρεθούν έξοδα και φόροι. Η δυνατότητα απαλλαγής των ενοικίων από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια κάνει τη σύγκριση πιο ενδιαφέρουσα, ιδιαίτερα για κατοικίες με μέτριες κρατήσεις ή υψηλό κόστος διαχείρισης.
Τι προβλέπει η παράταση της φοροαπαλλαγής
Η προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπει επέκταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 της προθεσμίας για τη σύναψη συμβάσεων που δικαιούνται την απαλλαγή. Πρόκειται για πρόταση που περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο σε διαβούλευση, επομένως η παράταση δεν παρουσιάζεται ως ήδη ψηφισμένη. Σημαντική διευκρίνιση: το τέλος του 2027 αφορά την υπογραφή της επιλέξιμης σύμβασης, όχι τη λήξη του οφέλους. Κάθε δικαιούχος μπορεί να έχει 36 μήνες απαλλαγής, εφόσον τηρεί τις προϋποθέσεις.
Ποια κλειστά σπίτια μπορούν να ενταχθούν
Δεν αρκεί μια κατοικία να είναι ξενοίκιαστη τη στιγμή που αναζητείται ενοικιαστής. Εξετάζεται η δηλωμένη χρήση της κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Για σύμβαση μέσα στο 2027, εφόσον εγκριθεί η παράταση όπως προτείνεται, ο έλεγχος θα αφορά τα έτη 2024, 2025 και 2026. Ένα διαμέρισμα που νοικιαζόταν μέχρι πρόσφατα και έμεινε κλειστό λίγους μήνες δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα στη φοροαπαλλαγή.
Οι προϋποθέσεις για τα πρώην Airbnb
Για κατοικίες που εγκαταλείπουν τη βραχυχρόνια μίσθωση, απαιτείται αποκλειστική διάθεση σε αυτήν κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, με δηλωμένες τις σχετικές μισθώσεις. Συνεπώς, για μετατροπή μέσα στο 2027 εξετάζεται η χρήση του 2026. Ελέγχονται επίσης οι δηλώσεις μέσα στο έτος της νέας σύμβασης και μέχρι την έναρξή της. Η προηγούμενη χρήση και η σωστή δήλωσή της είναι επομένως καθοριστικές.
Τα όρια επιφάνειας και η διάρκεια
Ο βασικός κανόνας καλύπτει κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Το όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο: φτάνει τα 140 τετραγωνικά για τρία παιδιά και τα 160 για τέσσερα. Η σύμβαση πρέπει κατά κανόνα να διαρκεί τουλάχιστον τρία χρόνια. Οι 36 μήνες απαλλαγής αρχίζουν από τον πρώτο μήνα μετά τον μήνα σύναψής της.
Ένα παράδειγμα που δείχνει τη διαφορά
Με σταθερό ενοίκιο 700 ευρώ τον μήνα, οι ετήσιες εισπράξεις είναι 8.400 ευρώ και οι εισπράξεις της τριετίας 25.200 ευρώ, με σταθερό μίσθωμα και συνεχή πληρωμή. Εφόσον ισχύει η απαλλαγή, δεν επιβάλλεται φόρος εισοδήματος στα συγκεκριμένα ενοίκια, αλλά παραμένουν οι λοιπές επιβαρύνσεις. Αν το ίδιο ακίνητο αποφέρει υποθετικά 15.000 ευρώ από βραχυχρόνιες μισθώσεις και έχει λειτουργικά έξοδα 5.000 ευρώ, απομένουν 10.000 ευρώ πριν από τον φόρο εισοδήματος. Το προβάδισμα περιορίζεται στα 1.600 ευρώ πριν υπολογιστεί αυτός ο φόρος.
Τα έξοδα που αλλάζουν τον λογαριασμό
Στη βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να υπολογίζονται προμήθειες πλατφορμών, καθαρισμοί που πληρώνει ο ιδιοκτήτης, λογαριασμοί, διαχείριση, αναλώσιμα και συντήρηση. Προστίθενται απαιτήσεις λειτουργίας, όπως φυσικός φωτισμός, αερισμός, κλιματισμός, ασφάλιση αστικής ευθύνης και μέτρα ασφάλειας και υγιεινής. Αντίστοιχα, το σταθερό ενοίκιο έχει επισκευές, κίνδυνο καθυστερήσεων και διαστήματα χωρίς ενοικιαστή. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση βαρύνει τον επισκέπτη, επομένως δεν αφαιρείται ως λειτουργικό έξοδο του ιδιοκτήτη.
Οι περιορισμοί που χρειάζονται προσοχή
Στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ισχύουν περιορισμοί πρώτων εγγραφών, ενώ έχει ανακοινωθεί η συνέχισή τους το 2027. Στις ζώνες αυτές, ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί η αναστολή. Άρα, η αγορά ενός ενεργού Airbnb δεν εξασφαλίζει τη συνέχιση της ίδιας χρήσης.
Πότε γέρνει η ζυγαριά προς το σταθερό ενοίκιο
Ένα ακίνητο με υψηλή πληρότητα και ελεγχόμενα έξοδα μπορεί να παραμένει αποδοτικότερο στη βραχυχρόνια μίσθωση. Με μέτριες κρατήσεις, ακριβή διαχείριση και πολλή προσωπική απασχόληση, το αφορολόγητο σταθερό ενοίκιο μπορεί να αφήνει περισσότερα χρήματα. Χρειάζεται όμως συνέπεια: επιστροφή στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία σημαίνει αναδρομική απώλεια της απαλλαγής από το πρώτο έτος.
Εσείς γνωρίζατε αυτές τις προϋποθέσεις; Αν βρήκατε χρήσιμες τις πληροφορίες, μπορείτε να μοιραστείτε το κείμενο και να περιηγηθείτε στην ιστοσελίδα για περισσότερα σχετικά θέματα.