Το έδαφος για στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανάλογα με την τουριστική και στεγαστική πίεση που δέχεται κάθε περιοχή, δημιουργεί το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Για πρώτη φορά η βραχυχρόνια μίσθωση εντάσσεται τόσο καθαρά στη λογική του χωρικού σχεδιασμού, με δυνατότητα να θεσπιστούν γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης, χρονικά όρια λειτουργίας μέσα στο έτος και «φρένο» στην είσοδο νέων ακινήτων στην αγορά, ακόμη και νεόδμητων κατοικιών.
Η αλλαγή είναι ουσιαστική, καθώς το Airbnb και οι υπόλοιπες πλατφόρμες βραχυχρόνιας διαμονής παύουν να αντιμετωπίζονται μόνο μέσα από το πρίσμα της φορολογίας, της καταγραφής των ακινήτων ή των προδιαγραφών λειτουργίας. Το νέο Χωροταξικό συνδέει πλέον τη δραστηριότητα με το πόση τουριστική ανάπτυξη μπορεί να αντέξει ένας προορισμός, τις ανάγκες των μόνιμων κατοίκων και τη διαθεσιμότητα κατοικιών.
Το Ειδικό Χωροταξικό θεσμοθετήθηκε στις 7 Αυγούστου 2026 με Κοινή Υπουργική Απόφαση και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ΄ 658/7.8.2026. Πρόκειται για το εθνικό πλαίσιο που καθορίζει τους βασικούς κανόνες χωρικής ανάπτυξης του τουρισμού και λειτουργεί παράλληλα ως οδηγός για τα υποκείμενα επίπεδα σχεδιασμού, όπως τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Πού μπορούν να μπουν περιορισμοί
Η βασική αλλαγή για τη βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται στη δυνατότητα διαφοροποίησης των κανόνων από περιοχή σε περιοχή. Το ίδιο το ΥΠΕΝ αναφέρει τέσσερις βασικές κατευθύνσεις, καθορισμό προϋποθέσεων για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε σχέση με την κύρια κατοικία, ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος, δημιουργία γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού και έλεγχο της ανάπτυξης νέας προσφοράς σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά.
Το τελευταίο σημείο έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την κτηματαγορά, καθώς το Χωροταξικό αναφέρεται ρητά και σε νεόδμητες κατοικίες. Αυτό σημαίνει ότι, εφόσον οι συγκεκριμένες κατευθύνσεις εξειδικευθούν με τα κατάλληλα εργαλεία και ρυθμίσεις, σε μια περιοχή υψηλής πίεσης θα μπορεί να περιοριστεί η δημιουργία νέου αποθέματος βραχυχρόνιας μίσθωσης, ακόμη και αν πρόκειται για καινούργια ακίνητα.
Δεν μπαίνει από σήμερα οριζόντιο «στοπ»
Αυτό που χρειάζεται, πάντως, να ξεκαθαριστεί είναι ότι το νέο Χωροταξικό δεν επιβάλλει αυτομάτως από σήμερα ένα ενιαίο όριο ημερών ούτε απαγορεύει οριζόντια τις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε όλη τη χώρα. Η διατύπωση του ΥΠΕΝ είναι ότι το ΕΧΠ-Τ καθορίζει το πλαίσιο μέσα στο οποίο μπορούν να ρυθμίζονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και προωθεί συγκεκριμένες κατευθύνσεις οργάνωσης και ελέγχου. Συνεπώς, άλλο είναι η θεσμοθέτηση του χωροταξικού πλαισίου και άλλο η εξειδίκευση και εφαρμογή συγκεκριμένων περιορισμών σε μια περιοχή. Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη και για την αγορά, καθώς δεν προκύπτει από το νέο Χωροταξικό ότι ένας ιδιοκτήτης που σήμερα λειτουργεί νόμιμα ένα ακίνητο ως βραχυχρόνια μίσθωση χάνει αυτομάτως αυτή τη δυνατότητα.
Η στεγαστική πίεση μπαίνει στην εξίσωση
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η σύνδεση της βραχυχρόνιας μίσθωσης με την κύρια κατοικία. Το ΥΠΕΝ προβλέπει ότι οι όροι και οι προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων μπορούν να εξετάζονται σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία.
Έτσι, η επίδραση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα αποκτά πλέον θέση μέσα στον χωρικό σχεδιασμό. Σε περιοχές όπου η τουριστική εκμετάλλευση κατοικιών αναπτύσσεται έντονα την ίδια στιγμή που η προσφορά για μόνιμη κατοικία είναι περιορισμένη, δημιουργείται το υπόβαθρο για περισσότερο στοχευμένες παρεμβάσεις.
Το ζήτημα δεν αφορά μόνο τα μεγάλα αστικά κέντρα. Αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε νησιωτικούς και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου η ισχυρή εποχική ζήτηση μπορεί να συνυπάρχει με περιορισμένο οικιστικό απόθεμα για εργαζομένους και μόνιμους κατοίκους.
Ο τουριστικός «χάρτης» θα καθορίζει την ένταση των παρεμβάσεων
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό χωρίζει τον εθνικό χώρο σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες Περιοχές (Β), Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Γ), Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε).
Για την κατάταξη λαμβάνονται υπόψη κυρίως στοιχεία όπως ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας, ενώ προβλέπεται πρόσθετη κατηγοριοποίηση για τα νησιά.
Η φιλοσοφία είναι ότι όσο μεγαλύτερη είναι η πίεση σε έναν προορισμό τόσο πιο προσεκτική πρέπει να είναι η περαιτέρω τουριστική ανάπτυξη. Αυτό αποτυπώνεται ήδη στους όρους για τα νέα ξενοδοχεία: στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχειακή μονάδα εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 16 στρέμματα, στις Αναπτυγμένες Περιοχές στα 12 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
Οι συγκεκριμένοι κανόνες αφορούν τα τουριστικά καταλύματα και όχι αυτομάτως τις κατοικίες Airbnb. Αποτυπώνουν, όμως, τη βασική φιλοσοφία του νέου σχεδιασμού, που είναι ότι η τουριστική ανάπτυξη δεν θα αντιμετωπίζεται με τους ίδιους όρους σε έναν κορεσμένο προορισμό και σε μια περιοχή όπου ο τουρισμός βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο.
Ιδιαίτερο βάρος στα νησιά και στις παράκτιες περιοχές
Ακόμη μεγαλύτερη σημασία αποκτά η νέα προσέγγιση στα νησιά, όπου το Ειδικό Χωροταξικό προβλέπει πρόσθετη κατηγοριοποίηση με βάση το μέγεθός τους και αυστηρότερες κατευθύνσεις για τις μικρότερες νησιωτικές περιοχές.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο ενισχύει την προστασία του παράκτιου χώρου. Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις, ενώ μεγαλύτερο βάρος δίνεται στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων προορισμών.
Και εδώ η συγκεκριμένη απαγόρευση δεν αποτελεί περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δείχνει, όμως, ότι νησιά, ακτές και προορισμοί που δέχονται έντονη τουριστική πίεση βρίσκονται στον πυρήνα της νέας χωροταξικής πολιτικής.
Το παράδειγμα των πολεοδομικών σχεδίων
Το πόσο σημαντική μπορεί να αποδειχθεί στην πράξη η σύνδεση του Χωροταξικού με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια φαίνεται ήδη από τις συζητήσεις που γίνονται για δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Στην πλατφόρμα συμμετοχής του ΥΠΕΝ για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Θήρας έχουν, για παράδειγμα, καταγραφεί προτάσεις που ζητούν να μη δημιουργηθούν νέα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, με αναφορά στη στενότητα στέγης στο νησί. Πρόκειται για προτάσεις στο πλαίσιο της διαδικασίας σχεδιασμού και όχι για ήδη θεσμοθετημένους περιορισμούς, είναι όμως ενδεικτικές της κατεύθυνσης προς την οποία μπορεί να κινηθεί η συζήτηση σε προορισμούς υψηλής πίεσης.
Αντίστοιχα, σε υλικό για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Μυκόνου έχει εξεταστεί ο καθορισμός περιορισμών στους «χώρους τουρισμού διαμοιρασμού» ως ποσοστό των κλινών των κύριων τουριστικών καταλυμάτων, καθώς και περιορισμοί για νέες οικοδομικές άδειες που συνδέονται με βραχυχρόνια μίσθωση. Και εδώ πρόκειται για σχεδιαστικές προτάσεις και όχι για γενικό κανόνα που έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή.
Τι σημαίνει για την αγορά ακινήτων
Για την κτηματαγορά, η μεγαλύτερη αλλαγή βρίσκεται επομένως στην προβλεψιμότητα της μελλοντικής χρήσης ενός ακινήτου. Μέχρι σήμερα ένας επενδυτής που αγόραζε κατοικία σε έναν ισχυρό τουριστικό προορισμό μπορούσε να υπολογίζει τη δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης ως ένα από τα βασικά σενάρια απόδοσης.
Με το νέο περιβάλλον, αυτή η παραδοχή χρειάζεται μεγαλύτερη προσοχή. Η θέση του ακινήτου, η κατηγορία στην οποία εντάσσεται η περιοχή, η στεγαστική πίεση και οι ειδικότερες προβλέψεις που θα προκύπτουν από τον πολεοδομικό σχεδιασμό μπορούν να αποκτήσουν μεγαλύτερη σημασία για το εάν και με ποιους όρους θα μπορεί να αναπτυχθεί νέα δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ιδιαίτερα για developers που σχεδιάζουν νέα οικιστικά projects σε τουριστικές περιοχές, η ρητή δυνατότητα περιορισμού της νέας προσφοράς ακόμη και σε νεόδμητες κατοικίες αποτελεί μία νέα παράμετρο που θα πρέπει να συνεκτιμάται.
Το νέο Χωροταξικό, επομένως, δεν κλείνει την πόρτα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αλλάζει όμως τον τρόπο με τον οποίο θα μπορούν να ρυθμίζονται, όχι απαραίτητα με έναν ενιαίο κανόνα για ολόκληρη τη χώρα, αλλά με παρεμβάσεις προσαρμοσμένες στις συνθήκες κάθε προορισμού. Και αυτό είναι το βασικό νέο δεδομένο για ιδιοκτήτες, επενδυτές και την αγορά κατοικίας.