Ακίνητα Θεσσαλονίκης: Πού οι τιμές ξεπερνούν τα 7.000 ευρώ/τ.μ.

Μετρό Καλαμαριάς και Προαστιακός αλλάζουν τις ισορροπίες

Δύο μεγάλα έργα μεταφορών αναδεικνύονται, σύμφωνα με την έκθεση, στους βασικούς καταλύτες που επηρεάζουν πλέον την αγορά κατοικίας: η επέκταση του Μετρό προς την Καλαμαριά και η σύνδεση με τη Σίνδο μέσω του Προαστιακού.

Διαβάστε επίσης:Τουρισμός 2026: Λιγότεροι Αμερικανοί, αλλά 22% υψηλότερη δαπάνη ανά ταξίδι

Η επέκταση του Μετρό προς την Καλαμαριά, με χρονικό ορίζοντα τον Σεπτέμβριο του 2026 σύμφωνα με την έκθεση, χαρακτηρίζεται ως το σημαντικότερο γεγονός για την αγορά κατοικίας κατά το πρώτο εξάμηνο. Περιοχές που αποκτούν άμεση πρόσβαση σε σταθερή τροχιά, όπως η Καλαμαριά, η Αρετσού, η Νέα Κρήνη και η Μίκρα, εμφανίζουν ήδη αναπροσαρμογή των ζητούμενων τιμών.

Η πλήρης επίδραση του έργου στις αξίες, πάντως, αναμένεται να γίνει σταδιακά περισσότερο ορατή από το 2026 και τα επόμενα χρόνια, καθώς θα επιταχύνεται και η ανάπτυξη γύρω από τις περιοχές επιρροής των νέων σταθμών.

Στα δυτικά, ο Προαστιακός προς τη Σίνδο εκτιμάται ότι μπορεί να λειτουργήσει ως αντίστοιχος καταλύτης, ενισχύοντας την προσβασιμότητα περιοχών όπου οι αξίες εξακολουθούν να βρίσκονται σημαντικά χαμηλότερα από το κέντρο και τα ανατολικά. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους η Danos εντοπίζει στις δυτικές συνοικίες μεγαλύτερα περιθώρια μελλοντικής υπεραξίας.

Golden Visa και ξένοι αγοραστές

Σημαντική παράμετρος για την πορεία της αγοράς παραμένει η διεθνής επενδυτική ζήτηση. Παρά την αύξηση του απαιτούμενου ορίου επένδυσης για τη Golden Visa στα 800.000 ευρώ στις κεντρικές περιοχές, η Θεσσαλονίκη εξακολουθεί, σύμφωνα με την Danos, να αποτελεί στρατηγική αγορά για τους ξένους επενδυτές.

Διαβάστε επίσης:Λέσβος: Άνοιγμα στην τουρκική αγορά μέσω του ποδηλατικού τουρισμού – Φιλοξενία 15 ποδηλατών τον Σεπτέμβριο

Η αλλαγή του ορίου έχει μετατοπίσει μέρος της ζήτησης προς μεγαλύτερα ακίνητα στο κέντρο και προς προνομιακές περιοχές στα ανατολικά, συμβάλλοντας στη διατήρηση των υψηλών τιμών στο ανώτερο τμήμα της αγοράς.

Οι διεθνείς αγοραστές, κυρίως από το Ισραήλ, τη Γερμανία, τα Βαλκάνια και τη Μέση Ανατολή, αντιπροσωπεύουν, σύμφωνα με την έκθεση, πάνω από το 30% της ζήτησης στις πιο προνομιακές επιμέρους αγορές της Θεσσαλονίκης.

Η Danos συνδέει την ενίσχυση του ενδιαφέροντος και με τις αλλαγές που έχουν συντελεστεί σε άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Η Ισπανία έκλεισε το πρόγραμμα Golden Visa τον Απρίλιο του 2025, ενώ η Πορτογαλία είχε ήδη καταργήσει τη δυνατότητα απευθείας απόκτησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητο. Έτσι, η Ελλάδα διατηρεί μια ιδιαίτερη θέση μεταξύ των μεγάλων αγορών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ως προς τη δυνατότητα σύνδεσης επένδυσης σε ακίνητα με άδεια διαμονής, στοιχείο που, κατά την έκθεση, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση διεθνών επενδυτών για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.

Τουρισμός και βραχυχρόνιες μισθώσεις

Ένας ακόμη παράγοντας που επηρεάζει την αγορά είναι η ανάπτυξη του τουρισμού και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η συνεχιζόμενη αύξηση των τουριστικών ροών τροφοδοτεί το ενδιαφέρον για την αγορά επενδυτικών κατοικιών που αξιοποιούνται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Διαβάστε επίσης:Τουρισμός: Περισσότεροι επισκέπτες, μικρότερη αύξηση στις εισπράξεις – Το «καμπανάκι» του Ιουνίου - ΤΑ ΝΕΑ

Την ίδια στιγμή, η έκθεση αναφέρεται σε νέους περιορισμούς στις εγγραφές ακινήτων τύπου Airbnb σε κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, οι οποίοι αναμένονται εντός του 2026. Η προοπτική αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να συγκρατήσει τον ρυθμό αύξησης της προσφοράς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και, παράλληλα, να λειτουργήσει υποστηρικτικά για τις τιμές στη μακροχρόνια μίσθωση.

Γιατί η αγορά συνεχίζει να ανεβαίνει

Η ανοδική πορεία της Θεσσαλονίκης δεν αποδίδεται σε έναν μόνο παράγοντα. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονου οικιστικού αποθέματος, η αναζωογόνηση του κέντρου, η λειτουργία και επέκταση του Μετρό, οι παρεμβάσεις στο παραλιακό μέτωπο και στο λιμάνι, η είσοδος διεθνών ξενοδοχειακών σημάτων, η εγχώρια ζήτηση και η παρουσία ξένων επενδυτών δημιουργούν ένα πλέγμα παραγόντων που εξακολουθεί να στηρίζει τις αξίες.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά πολλών ταχυτήτων. Στο κέντρο, στο παραλιακό μέτωπο και στα ανατολικά δημιουργείται μια ολοένα ισχυρότερη κατηγορία ακινήτων υψηλών προδιαγραφών, με τιμές που σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνούν τα 7.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στα δυτικά, αντίθετα, οι πολύ χαμηλότερες τιμές εισόδου αφήνουν μεγαλύτερα περιθώρια για επενδυτικές αποδόσεις, που μπορούν να φθάσουν ακόμη και το 6%-8%.

Με την Danos να προβλέπει νέα αύξηση τιμών κατά 4%-7% για το σύνολο του 2026, το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η επιβράδυνση του ρυθμού ανατίμησης στις αρχές της χρονιάς δεν σηματοδοτεί αλλαγή κατεύθυνσης. Αντίθετα, η στενότητα της προσφοράς, η ισχυρή αγορά ενοικίων, οι νέες υποδομές και η διεθνής επενδυτική ζήτηση εξακολουθούν να αποτελούν τους βασικούς πυλώνες πάνω στους οποίους στηρίζεται η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης.