Η Ελλάδα έχει γίνει πλέον ο πιο hot προορισμός στην Ευρώπη για τους μεγάλους ξένους επενδυτές που θέλουν να τοποθετήσουν τα χρήματά τους σε ξενοδοχεία. Σύμφωνα με τη νέα έρευνα της εξειδικευμένης πλατφόρμας Hospitality Investor της Questex, οι χώρες της Μεσογείου κυριαρχούν πλήρως στα πλάνα των αγοραστών, με την Ελλάδα να οδηγεί την κούρσα και να αφήνει πίσω της παραδοσιακές δυνάμεις του τουρισμού.
Αυτή η ισχυρή τάση θα βρεθεί στο επίκεντρο του μεγάλους επενδυτικού συνεδρίου Resort & Residential Hospitality Forum (R&R Forum) που θα γίνει τον Νοέμβριο στην Αθήνα. Τα μεγάλα διεθνή πορτοφόλια δείχνουν να «ψηφίζουν» τα παραθεριστικά ξενοδοχεία και τα resorts.
Η έρευνα έγινε ανάμεσα σε εκατό από τους πιο ισχυρούς διεθνείς επενδυτές της αγοράς και τα αποτελέσματα για τη χώρα μας είναι εντυπωσιακά. Η Ελλάδα είναι η πρώτη επιλογή στην Ευρώπη για το 43% των ερωτηθέντων. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Ιταλία με 29%, ενώ η Ισπανία και η Γαλλία μοιράζονται την τρίτη θέση με 14% η καθεμία. Αυτό μας δείχνει κάτι πολύ σημαντικό: η Ελλάδα δεν είναι πια μια λύση ανάγκης ή μια αγορά για όσους ψάχνουν απλώς φτηνές ευκαιρίες λόγω κρίσης. Είναι πλέον ο βασικός στόχος για τα πιο σοβαρά και μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια της Ευρώπης.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο Alexi Khajavi, στέλεχος της Questex, η Ελλάδα άλλαξε τελείως πρόσωπο. Από εκεί που ήταν το μεγάλο «θύμα» της κρίσης του 2008, έγινε ο νούμερο ένα προορισμός, με πολλούς ηγέτες της αγοράς να λένε ότι η χώρα μας θυμίζει την Ισπανία όπως ήταν πριν από δέκα χρόνια, δηλαδή στην αρχή μιας τεράστιας ανόδου. Ο ίδιος μάλιστα τονίζει ότι αυτή τη στιγμή τα ξένα κεφάλαια που ψάχνουν να αγοράσουν ελληνικά ξενοδοχεία είναι πολύ περισσότερα από τις διαθέσιμες μονάδες που υπάρχουν προς πώληση.
Τι ψάχνουν οι αγοραστές και τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Για τους Έλληνες ξενοδόχους και ιδιοκτήτες, τα στοιχεία αυτά είναι ένας πολύ χρήσιμος οδηγός για το πώς σκέφτονται οι ξένοι, πώς κοστολογούν και τι σκοπεύουν να κάνουν μέσα στο 2026.
Το πρώτο ξεκάθαρο μήνυμα είναι ότι οι αγοραστές έχουν πλέον αποδεχτεί τις σημερινές τιμές και έχουν μπει για τα καλά σε τροχιά αγορών. Το 58% των επενδυτών δηλώνει ότι θέλει να αγοράσει φέτος, ενώ κανένας δεν σκέφτεται να πουλήσει. Ένα 36% προτιμά να κρατήσει στάση αναμονής και να διατηρήσει τα ξενοδοχεία που ήδη έχει. Με απλά λόγια, σχεδόν όλη η αγορά (το 94%) είτε αγοράζει είτε κρατάει τις θέσεις της. Οι πωλητές είναι πλέον δυσεύρετοι. Αυτό σημαίνει ότι όποιος ιδιοκτήτης περιμένει ακόμα στο περιθώριο για να δει πού θα κάτσει η μπίλια των τιμών, ρισκάρει να χάσει το τρένο, καθώς ο ανταγωνισμός για τα καλά κομμάτια μεγαλώνει.
Το δεύτερο μεγάλο μήνυμα αφορά το είδος των ξενοδοχείων που προτιμούν. Η πλειοψηφία των επενδυτών (το 74%) δεν θέλει να αγοράσει έτοιμα, στρωμένα ξενοδοχεία που δουλεύουν ρολόι. Γιατί; Επειδή οι Έλληνες ιδιοκτήτες ζητούν πολλά χρήματα και οι αποδόσεις που μένουν στους ξένους είναι μικρές. Αντίθετα, το 55% των επενδυτών ψάχνει ξενοδοχεία με «προοπτική αναβάθμισης» (Value-Add). Θέλουν δηλαδή να αγοράσουν μια μονάδα σε πιο λογική τιμή, να ρίξουν χρήματα για ανακαίνιση, να αλλάξουν το μάνατζμεντ και να δημιουργήσουν οι ίδιοι υπεραξία.
Όποιος λοιπόν σκέφτεται να πουλήσει ένα ξενοδοχείο που είναι ήδη πλήρως ανακαινισμένο και λειτουργεί με σταθερά έσοδα, θα πρέπει να είναι ρεαλιστής με την τιμή. Οι αγοραστές που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν «χρυσάφι» για έτοιμα ξενοδοχεία είναι πολύ λίγοι. Οι περισσότεροι θέλουν χώρο για να βάλουν τη δική τους σφραγίδα και να βγάλουν κέρδος από την ανακαίνιση.
«Ψήφος εμπιστοσύνης» στα 5άστερα, ευκαιρίες και στις μικρότερες κατηγορίες
Η στροφή προς την ποιότητα είναι ξεκάθαρη και γίνεται κυρίως για λόγους ασφάλειας. Το 57% των επενδυτών στοχεύει αποκλειστικά σε ξενοδοχεία 5 αστέρων που έχουν επαγγελματική διαχείριση ή συνεργάζονται με μεγάλες διεθνείς αλυσίδες. Στις κατηγορίες αυτές οι τράπεζες δίνουν πιο εύκολα δάνεια, οι μεγάλες αλυσίδες «σφάζονται» για το ποια θα πάρει το συμβόλαιο και η πελατεία προέρχεται από τουρίστες υψηλού εισοδήματος, οι οποίοι δεν επηρεάζονται εύκολα από οικονομικές κρίσεις. Αντίθετα, το ενδιαφέρον για ξενοδοχεία πόλης στη συγκεκριμένη έρευνα ήταν μηδενικό, δείχνοντας ότι τα resorts είναι οι απόλυτοι βασιλιάδες.
Από την άλλη, ένα 29% των επενδυτών βλέπει πολύ ζεστά τα ξενοδοχεία 3 αστέρων, ακριβώς επειδή έχουν το περιθώριο να γίνουν 4άστερα ή 5άστερα μετά από μια καλή ανακαίνιση. Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα ατού της Ελλάδας. Στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, τα περισσότερα ξενοδοχεία έχουν ήδη ανακαινιστεί και δεν έχουν άλλα περιθώρια βελτίωσης. Στην Ελλάδα όμως υπάρχουν ακόμα πολλές αξιόλογες μονάδες 3 αστέρων που με τις κατάλληλες κινήσεις μπορούν να απογειωθούν.
Όσον αφορά τις περιοχές, οι παραδοσιακοί top προορισμοί όπως η Αθήνα, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Μήλος και η Κρήτη παραμένουν στην πρώτη γραμμή. Ωστόσο, οι ξένοι αρχίζουν να κοιτάζουν πολύ σοβαρά και τις λεγόμενες «δευτερεύουσες» αγορές –όπως για παράδειγμα την Πελοπόννησο και ειδικά την Καλαμάτα, λόγω της αναβάθμισης του αεροδρομίου της– καθώς βλέπουν ότι εκεί υπάρχει έλλειψη από ποιοτικά, επώνυμα ξενοδοχεία.
Τα ξενοδοχεία νικούν τα υπόλοιπα ακίνητα
Ένα άλλο εντυπωσιακό στοιχείο είναι ότι τα ξενοδοχεία κερδίζουν κατά κράτος τη μάχη των επενδύσεων σε σχέση με άλλες κατηγορίες ακινήτων, όπως οι φοιτητικές εστίες, τα γηροκομεία ή οι αποθήκες. Το 41% των επενδυτών σκοπεύει να ρίξει περισσότερα λεφτά στα ξενοδοχεία τους επόμενους δώδεκα μήνες. Από όσους μάλιστα αποφάσισαν να αλλάξουν τα πλάνα τους και να μετακινήσουν κεφάλαια, το 72% επέλεξε τον τουρισμό. Τα ξενοδοχεία δεν θεωρούνται πλέον μια «δύσκολη ή εξωτική» επένδυση, αλλά μια σίγουρη επιλογή, αφού μπορούν να αυξάνουν τις τιμές των δωματίων ανάλογα με τον πληθωρισμό και να φέρνουν σταθερά κέρδη.
Όλη αυτή η κινητικότητα υποστηρίζεται και από τις τράπεζες. Πάνω από τους μισούς επενδυτές (το 53%) δηλώνουν ότι χρησιμοποιούν άνετα ή και επιθετικά τον τραπεζικό δανεισμό για να κάνουν τις αγορές τους, ενώ κανένας δεν αποφεύγει τα δάνεια. Αυτό σημαίνει ότι το αυξημένο κόστος των επιτοκίων δεν στάθηκε εμπόδιο, αλλά έχει ήδη ενσωματωθεί στα επιχειρηματικά τους πλάνα.
Οι μεγάλες προκλήσεις που προβληματίζουν τους ξένους
Φυσικά, δεν είναι όλα ρόδινα. Οι ξένοι επενδυτές παρακολουθούν στενά τα προβλήματα που αντιμετωπίζει ο ελληνικός τουρισμός και τα οποία επηρεάζουν την κερδοφορία των ξενοδοχείων.
Η εποχικότητα παραμένει το μεγαλύτερο αγκάθι. Η λειτουργία για έξι ή επτά μήνες το χρόνο τρομάζει τα μεγάλα ταμεία που θέλουν να βλέπουν έσοδα δώδεκα μήνες το χρόνο. Η επιμήκυνση της σεζόν, έστω και κατά ένα δίμηνο, είναι το κλειδί για να ανέβει η αξία των ελληνικών ξενοδοχείων. Παράλληλα, το υψηλό κόστος του ρεύματος και η τεράστια δυσκολία στο να βρεθεί προσωπικό είναι δύο ζητήματα που πονοκεφαλιάζουν έντονα τους ξένους, καθώς βλέπουν τα λειτουργικά έξοδα να ανεβαίνουν.
Παρά τις δυσκολίες αυτές, το 62% των επενδυτών δηλώνει ότι δεν έχει αλλάξει καθόλου τη στρατηγική του τον τελευταίο χρόνο. Αυτό δείχνει ότι οι ξένοι που έρχονται στην Ελλάδα δεν ψάχνουν για γρήγορο και εύκολο κέρδος, αλλά είναι «υπομονετικοί» επενδυτές, που πιστεύουν στο ελληνικό τουριστικό προϊόν και σκοπεύουν να μείνουν για καιρό.
Όπως δήλωσε και ο Δρ. Μαρίνος Γιαννόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της Enterprise Greece, η επιστροφή του R&R Forum στην Αθήνα για τρίτη συνεχόμενη χρονιά δείχνει έμπρακτα την εμπιστοσύνη της διεθνούς κοινότητας. Το συνέδριο του Νοεμβρίου θα είναι η καλύτερη ευκαιρία για να χτιστούν οι συμμαχίες και οι συνεργασίες που θα καθορίσουν την επόμενη μέρα των ελληνικών ξενοδοχείων.