Η συζήτηση γύρω από το Airbnb και τη στεγαστική πίεση στην Ελλάδα έχει φουντώσει τα τελευταία χρόνια, ειδικά σε πόλεις όπως η Αθήνα. Ωστόσο, νέα στοιχεία από έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών δείχνουν ότι η εικόνα ίσως είναι πιο σύνθετη απ’ όσο συχνά παρουσιάζεται. Η βασική διαπίστωση είναι ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν μικρή έως ανύπαρκτη επίδραση στη συνολική αγορά κατοικίας, ενώ την ίδια στιγμή προσφέρουν αισθητή ώθηση στην οικονομία, στον τουρισμό και στο εισόδημα πολλών νοικοκυριών.
Τι δείχνουν τα βασικά στοιχεία
Σύμφωνα με τα δεδομένα της έρευνας, τα ακίνητα που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας. Αυτό είναι ένα ιδιαίτερα χαμηλό ποσοστό, ειδικά αν συγκριθεί με τα περίπου 2,28 εκατομμύρια κενά σπίτια που υπάρχουν στην Ελλάδα. Με απλά λόγια, η έλλειψη διαθέσιμης κατοικίας δεν φαίνεται να εξηγείται κυρίως από την παρουσία πλατφορμών όπως το Airbnb, αλλά από ένα πολύ ευρύτερο και πιο παλιό πρόβλημα αξιοποίησης του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος.
Η περίπτωση της Αθήνας έχει ενδιαφέρον
Στο κέντρο της Αθήνας, όπου συνήθως συγκεντρώνεται η πιο έντονη δημόσια συζήτηση, οι κατοικίες που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις φτάνουν περίπου στο 1,1% του συνόλου. Την ίδια ώρα, τα κενά ακίνητα στην ίδια περιοχή ξεπερνούν το 25%. Αυτό το στοιχείο είναι ίσως από τα πιο αποκαλυπτικά, γιατί δείχνει ότι ακόμα και σε μια ζώνη με τουριστική πίεση, υπάρχει σημαντικός αριθμός κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς. Άρα, πριν αποδοθεί το πρόβλημα αποκλειστικά στο Airbnb, χρειάζεται να εξεταστούν και άλλοι παράγοντες όπως η παλαιότητα των ακινήτων, το κόστος ανακαίνισης, τα νομικά θέματα ή η αδυναμία αξιοποίησής τους.
Το οικονομικό αποτύπωμα δεν είναι μικρό
Η ίδια μελέτη καταγράφει ότι το 2023 οι οικοδεσπότες του Airbnb συνέβαλαν με περίπου 3,25 δισ. ευρώ στην ελληνική οικονομία και στήριξαν περισσότερες από 100.000 θέσεις εργασίας. Πρόκειται για ένα εντυπωσιακό μέγεθος, που δείχνει πως οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι μια περιθωριακή δραστηριότητα, αλλά ένα σταθερό κομμάτι του τουριστικού οικοσυστήματος. Η συμβολή τους στο ΑΕΠ εκτιμάται μεταξύ 4,5% και 5,4%, κάτι που σημαίνει ότι επηρεάζουν όχι μόνο τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αλλά και πολλούς άλλους κλάδους, όπως η εστίαση, οι μεταφορές, οι υπηρεσίες καθαρισμού και οι τοπικές επιχειρήσεις.
Γιατί οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καλύπτουν ένα πραγματικό κενό
Η τουριστική κίνηση στην Ελλάδα έχει έντονες εποχικές διακυμάνσεις. Τους μήνες αιχμής, ιδιαίτερα το καλοκαίρι, η πληρότητα των ξενοδοχείων συχνά ξεπερνά το 90%. Σε αυτό το περιβάλλον, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν σαν μια ευέλικτη βαλβίδα αποσυμπίεσης. Δίνουν λύσεις εκεί όπου οι παραδοσιακές ξενοδοχειακές υποδομές δεν επαρκούν ή δεν υπάρχουν καθόλου. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία όχι μόνο για τα νησιά και τα γνωστά τουριστικά κέντρα, αλλά και για μικρότερες περιοχές που αρχίζουν να προσελκύουν επισκέπτες χωρίς να διαθέτουν μεγάλη ξενοδοχειακή βάση.
Ποιοι είναι τελικά οι οικοδεσπότες
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ευρήματα είναι ότι το 98% των ατομικών οικοδεσποτών στην Ελλάδα διαχειρίζεται ένα ή δύο ακίνητα. Επίσης, το μέσο μηνιαίο εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ανέρχεται περίπου στα 628 ευρώ ανά ακίνητο. Αυτό δίνει μια πιο ρεαλιστική εικόνα της αγοράς. Δεν μιλάμε μόνο για μεγάλους επενδυτές ή επαγγελματικά σχήματα, αλλά σε πολύ μεγάλο βαθμό για μικρούς ιδιοκτήτες που συμπληρώνουν το οικογενειακό τους εισόδημα. Για αρκετά νοικοκυριά, αυτό το ποσό μπορεί να καλύπτει φόρους, κοινόχρηστα, δόσεις δανείων ή βασικές ανάγκες.
Η στεγαστική κρίση έχει περισσότερες αιτίες
Το ότι το Airbnb δεν φαίνεται να είναι ο βασικός ένοχος δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα. Αντίθετα, η δυσκολία εύρεσης προσιτής κατοικίας είναι πραγματική και πιέζει πολλούς ανθρώπους, ειδικά νέους, φοιτητές και οικογένειες. Όμως τα στοιχεία δείχνουν ότι οι αιτίες είναι βαθύτερες: χαμηλή προσφορά ποιοτικών κατοικιών, πολλά κενά ή εγκαταλελειμμένα ακίνητα, αργές διαδικασίες ανακαίνισης, υψηλό κόστος κατασκευής και περιορισμένη ανάπτυξη πολιτικών κοινωνικής κατοικίας. Αν δεν αντιμετωπιστούν αυτά τα ζητήματα, ακόμα και αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δύσκολα θα λύσουν το πρόβλημα από μόνοι τους.
Τι σημαίνει αυτό για τη δημόσια πολιτική
Η έρευνα ενισχύει την άποψη ότι χρειάζονται στοχευμένες ρυθμίσεις και όχι οριζόντια μέτρα. Δεν είναι όλες οι περιοχές ίδιες, ούτε όλοι οι οικοδεσπότες λειτουργούν με τον ίδιο τρόπο. Άλλες ανάγκες έχει το κέντρο της Αθήνας και άλλες ένα μικρό νησί ή μια ορεινή περιοχή χωρίς ξενοδοχεία. Μια πολιτική βασισμένη σε δεδομένα θα μπορούσε να εντοπίσει τις ζώνες με υπερσυγκέντρωση, να ξεχωρίσει τους μικρούς ιδιώτες από τις επαγγελματικές εκμεταλλεύσεις και να εφαρμόσει κανόνες που προστατεύουν και την τοπική κοινωνία και την οικονομική δραστηριότητα.
Η αναζωογόνηση γειτονιών είναι μια λιγότερο συζητημένη πλευρά
Σε αρκετές περιπτώσεις, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει συμβάλει στην ανακαίνιση παλιών διαμερισμάτων και στην επαναφορά ακινήτων που για χρόνια έμεναν κλειστά. Αυτό δεν σημαίνει ότι όλα είναι ιδανικά ούτε ότι δεν υπάρχουν υπερβολές. Σημαίνει όμως ότι υπάρχει και μια δεύτερη ανάγνωση: σε ορισμένες γειτονιές, η τουριστική χρήση βοήθησε να κινηθεί ξανά η τοπική αγορά, να στηριχθούν μικρές επιχειρήσεις και να αποκτήσουν αξία ακίνητα που είχαν εγκαταλειφθεί. Το κρίσιμο σημείο είναι να διατηρηθεί η ισορροπία, ώστε η ανάπτυξη να μη μετατρέπεται σε πίεση για τους μόνιμους κατοίκους.
Η μεγάλη εικόνα πίσω από τους αριθμούς
Αν δούμε συνολικά τα στοιχεία, το βασικό μήνυμα είναι ξεκάθαρο: η σχέση ανάμεσα στο Airbnb και τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα είναι πιο περιορισμένη από όσο συχνά πιστεύεται. Η παρουσία των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι υπαρκτή και οικονομικά σημαντική, αλλά δεν αρκεί για να εξηγήσει μια τόσο σύνθετη πραγματικότητα. Η Ελλάδα έχει μπροστά της μια πιο δύσκολη άσκηση: να αξιοποιήσει τα εκατομμύρια κενών κατοικιών, να ενισχύσει την προσφορά προσιτής στέγης και ταυτόχρονα να διατηρήσει έναν τουρισμό που στηρίζει εισοδήματα, θέσεις εργασίας και περιφερειακή ανάπτυξη.
Το ζητούμενο είναι η ισορροπία
Στην πράξη, η συζήτηση δεν πρέπει να γίνεται με απόλυτους όρους, σαν να υπάρχει μόνο «καλό» ή «κακό». Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να είναι χρήσιμες για την οικονομία και παράλληλα να χρειάζονται όρια σε συγκεκριμένες περιοχές. Μπορούν να ενισχύουν μικρά νοικοκυριά και ταυτόχρονα να δημιουργούν εντάσεις σε γειτονιές με μεγάλη πίεση. Η ουσία βρίσκεται στη σωστή αποτύπωση της πραγματικότητας και σε αποφάσεις που στηρίζονται σε αριθμούς, όχι μόνο σε εντυπώσεις. Και αυτό είναι ίσως το πιο χρήσιμο συμπέρασμα για όποιον θέλει να καταλάβει τι πραγματικά συμβαίνει σήμερα στην ελληνική αγορά κατοικίας.
Αν γνωρίζατε ήδη αυτά τα στοιχεία ή αν σας φάνηκε ενδιαφέρον το άρθρο, μπορείτε να το μοιραστείτε. Και αν θέλετε, ρίξτε μια ματιά και στα υπόλοιπα σχετικά άρθρα της ιστοσελίδας για περισσότερες αναλύσεις γύρω από την οικονομία, την κατοικία και τον τουρισμό.