Εκτεταμένο κύμα διασταυρώσεων ξεκινά η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, καθώς εντείνονται οι έλεγχοι ΑΑΔΕ στα Airbnb και γενικότερα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Χιλιάδες ακίνητα που διατίθενται μέσω ψηφιακών πλατφορμών τίθενται στο μικροσκόπιο της φορολογικής διοίκησης, με στόχο τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων αλλά και περιπτώσεων ιδιοκτητών που δραστηριοποιούνται εκτός του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Οι ελεγκτικοί μηχανισμοί θα αξιοποιήσουν δεδομένα από τις μεγάλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb, η Booking.com και η Vrbo, τα οποία θα συγκριθούν με τις φορολογικές δηλώσεις και τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής που έχουν υποβάλει οι ιδιοκτήτες. Μέσω αυτών των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων επιδιώκεται να εντοπιστούν ακίνητα που εμφανίζονται στις πλατφόρμες χωρίς να έχουν δηλωθεί στο μητρώο ή αγγελίες στις οποίες δεν αναγράφεται ο υποχρεωτικός Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Πάντως ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει πολύ υψηλή φορολογική συμμόρφωση. Όπως ανέφεραν στο Short Stay Athens Conference ο Απόστολος Μπούτος, σύμβουλος του διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και ο Άγγελος Κούρος, προϊστάμενος αυτοτελούς τμήματος Συντονισμού Μεταρρυθμιστικών Δράσεων και Επικοινωνίας της ΑΑΔΕ, με βάση τις έως τώρα διασταυρώσεις,για το διάστημα από το 2020 έως το 2023, εντοπίστηκαν περίπου 1.000 ιδιοκτήτες με 3 ακίνητα που δεν έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, όπως προβλέπεται πλέον από τη νομοθεσία για εκείνους που διαχειρίζονται πάνω από δυο ακίνητα. Αντίστοιχα, από τις διασταυρώσεις εντοπίστηκαν και 500 εταιρείες που δεν είχαν βάλει τον σωστό ΚΑΔ (Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας).
Υπενθυμίζεται ότι, με βάση τα πρόσφατα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκαν από τα 880 εκατ. ευρώ το 2024 στα 973 εκατ. ευρώ το 2025, παρουσιάζοντας άνοδο κατά 10,5%.
Πώς θα γίνουν οι έλεγχοι ΑΑΔΕ στα Airbnb
Οι έλεγχοι ΑΑΔΕ στα Airbnb έρχονται μετά την προθεσμία που είχαν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων για να οριστικοποιήσουν μέχρι το τέλος Φεβρουαρίου τα στοιχεία των μισθώσεων του 2025 στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.
Με βάση τα στοιχεία αυτά προκύπτει το εισόδημα που πρέπει να δηλωθεί στις φορολογικές δηλώσεις. Όσοι δεν έχουν ολοκληρώσει τη διαδικασία οριστικοποίησης κινδυνεύουν να φορολογηθούν για το σύνολο των ποσών που εμφανίζονται στις ψηφιακές πλατφόρμες, ακόμη και αν μέρος των μισθωμάτων δεν έχει τελικά εισπραχθεί.
Οι ελεγκτές θα αντιπαραβάλουν τρεις βασικές πηγές δεδομένων:
-
τα στοιχεία των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης,
-
τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής στο Μητρώο της ΑΑΔΕ,
-
τις φορολογικές δηλώσεις των ιδιοκτητών.
Στόχος είναι να εντοπιστούν αποκλίσεις μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών εσόδων, καθώς και ακίνητα που λειτουργούν εκτός του θεσμικού πλαισίου.
Βαριά πρόστιμα για τους παραβάτες
Οι κυρώσεις για όσους εντοπιστούν να παραβιάζουν τη νομοθεσία είναι ιδιαίτερα αυστηρές.
Για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους στο οποίο διαπιστώνεται η παράβαση, με κατώτατο ποσό τις 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής μέσα σε ένα έτος το πρόστιμο διπλασιάζεται.
Παράλληλα, για μη υποβολή ή για ανακριβή δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα, ενώ για εκπρόθεσμη δήλωση προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 100 ευρώ.
Το πρόστιμο επιβάλλεται στον διαχειριστή του ακινήτου. Αν δεν προκύπτει ύπαρξη τρίτου διαχειριστή ή υπεκμισθωτή, η κύρωση επιβάλλεται στον κύριο ή στον επικαρπωτή του ακινήτου.
Περιορισμοί σε Αθήνα, έρχονται και σε Θεσσαλονίκη
Την ίδια στιγμή, αυστηρότερο γίνεται το πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές όπου η δραστηριότητα έχει εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια.
Ο «κόφτης» για νέες εγγραφές στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής έχει ανακοινωθεί ότι θα επεκταθεί και στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, ακολουθώντας το μοντέλο περιορισμών που εφαρμόζεται ήδη σε κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων. Στα 3 κεντρικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων δεν επιτρέπεται πλέον η εγγραφή νέων ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.
Επίσης έχει ανακοινωθεί ότι στις ίδιες περιοχές, σε περίπτωση μεταβίβασης, θα χάνεται ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και τα ακίνητα θα πρέπει να μετατρέπονται σε μακροχρόνια μίσθωση ή να χρησιμοποιούνται για ιδιοκατοίκηση. Ωστόσο προς το παρόν δεν έχει ψηφιστεί αυτή η διάταξη.
Νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Παράλληλα, από τις 20 Μαΐου τίθεται σε εφαρμογή σε όλη την Ευρωπαϊκή Ένωση ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος δημιουργεί ενιαίο σύστημα καταγραφής και ανταλλαγής δεδομένων.
Κάθε κατάλυμα θα διαθέτει μοναδικό αριθμό μητρώου που θα εμφανίζεται υποχρεωτικά σε όλες τις ψηφιακές πλατφόρμες, ενώ οι ίδιες οι πλατφόρμες θα υποχρεούνται να διαβιβάζουν στοιχεία στις αρμόδιες αρχές των κρατών-μελών.
Πότε η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική
Σε φορολογικό επίπεδο ισχύει επίσης διαχωρισμός ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνονται.
Όταν φυσικά πρόσωπα εκμισθώνουν έως δύο επιπλωμένα ακίνητα χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αν όμως η εκμετάλλευση αφορά τρία ή περισσότερα ακίνητα, τότε θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα, με υποχρέωση έναρξης εργασιών, έκδοσης παραστατικών και επιβολής ΦΠΑ 13%.
Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Στο κόστος των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προστεθεί και το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση. Για τα διαμερίσματα το τέλος διαμορφώνεται σε 1,5 ευρώ ανά ημέρα από τον Μάρτιο έως τον Οκτώβριο και σε 0,5 ευρώ τους υπόλοιπους μήνες.
Για μονοκατοικίες άνω των 80 τετραγωνικών μέτρων το τέλος αυξάνεται σε 10 ευρώ ημερησίως κατά την υψηλή περίοδο και σε 4 ευρώ τη χαμηλή.